Budujesz dom? Nowe prawo może ci to utrudnić

Problem dotyczy działek rolnych, które nie są objęte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego (mpzp) lub z planu wynika ich przeznaczenie na cele rolnicze. W świetle nowych przepisów, jeśli właściciel takiej działki zgłosi się po kredyt na budowę domu, bank nie będzie miał możliwości ustanowienia odpowiedniego zabezpieczenia. Skala problemu może być bardzo duża, biorąc pod uwagę, że plany zagospodarowania przestrzennego obowiązują jedynie na około 1/3 powierzchni kraju – ocenia Bankier.pl. Ustawa z 14 kwietnia o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa zmienia też inne ustawy, w tym ustawę o księgach wieczystych i hipotece. Zmieniony zapis mówi o tym, że suma hipoteki na nieruchomości rolnej nie może przewyższać wartości tej nieruchomości na dzień ustalania hipoteki.

– Dla banków oznacza to tyle, że w przypadku nieruchomości rolnych nieobjętych mpzp (lub jeśli w mpzp określony jest charakter rolny działki) nie będzie można ustanowić hipoteki np. na 300 000 zł, jeśli w dniu ustanawiania zabezpieczenia działka warta jest mniej. Dotąd przy określaniu sumy hipotek, również w przypadku kredytu na budowę domu na działce rolnej, banki mogły przyjmować przyszłą wartość działki, uwzględniając, że powstanie na niej budynek mieszkalny – wyjaśnia analizująca rynek kredytów hipotecznych Katarzyna Wojewoda-Leśniewicz, redaktor portalu finansowego.

Nowe przepisy to problem nie tylko dla banków, ale też sądów wieczystoksięgowych. Nie ma bowiem jednoznacznej interpretacji zapisów ustawy i określenia, do których dokładnie nieruchomości rolnych odwołują się zmienione zapisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece. – W ujęciu celowościowym zapisy dotyczące hipoteki nie będą dotyczyć nieruchomości rolnych do 3000 mkw. Jednak według wykładni literalnej - tymi zapisami objęte będą wszystkie nieruchomości rolne. Sądy wieczystoksięgowe zapewne będą korzystały z tego drugiego podejścia i nowymi zapisami o hipotece obejmować będą wszystkie nieruchomości rolne – wyjaśnia Bolesław Meluch ze Związku Banków Polskich.

– Jeśli wnioski o wpis hipoteki na nieruchomości rolnej będą odrzucane przez sądy wieczystoksięgowe, banki przestaną udzielać kredytów na budowę domów na takich działkach, ponieważ nie będą mogły ustanowić na nich odpowiedniego zabezpieczenia – dodaje Katarzyna Wojewoda-Leśniewicz. Pierwsze instytucje, w tym PKO Bank Polski, już wstrzymują przyjmowanie wniosków lub proponują ustanowienie zabezpieczenia takich zobowiązań na innych, akceptowalnych przez bank nieruchomościach.