Mieszkania w Olsztynie są jednymi z droższych w Polsce

To było do przewidzenia, że „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, czyli rządowy program tanich kredytów dla osób kupujących pierwsze mieszkanie, podbije ceny mieszkań. Napędzi nową rzeszę klientów.

— A tym bardziej że dodatkowo zostały też obniżone warunki i większa grupa osób zyskała zdolność kredytową — zauważa Piotr Płoski, agent biura nieruchomości w Olsztynie. — To oczywiście przełożyło się na zwiększony popyt. Do tego część deweloperów wstrzymuje się ze sprzedażą, licząc na jeszcze wyższe ceny. Dlatego mieszkania drożeją, i to w bardzo znaczącym stopniu.
Raz, że dobrych ofert brakuje, a dwa, że jest też dużo mniej ofert, o ponad jedną trzecią mniej niż rok temu; chodzi zarówno o lokale gotowe, jak i w budowie. Według wstępnych danych GUS w Olsztynie we wrześniu 2023 r. przekazano do użytkowania 176 mieszkań; to o 27 proc. mniej niż przed rokiem.

Ta negatywna tendencja utrzymuje się od początku roku. W okresie styczeń-wrzesień oddano bowiem do użytkowania w mieście 650 mieszkań; to aż o 45,8 proc. mniej niż w analogicznym okresie 2022 r. W całym regionie ten spadek nie jest aż tak duży, bo w trzech kwartałach tego roku w województwie oddano do użytkowania 4144 mieszkania; to o 25,8 proc. mniej niż w okresie styczeń-wrzesień 2022 r.

Siłą rzeczy ta niska podaż przy rosnącym popycie musi przełożyć się na ceny. Dlatego lokale drożeją. Jak podaje portal RynekPierwotny.pl, średnie ceny mieszkań w Olsztynie w stanie deweloperskim w październiku wynosiły 12 482 zł za mkw., co oznacza wzrost rzędu 26 proc. rok do roku, a także wzrost o 3 proc. w stosunku do września.

Z danych portalu wynika, że w ciągu roku najbardziej zdrożały u deweloperów mieszkania dwupokojowe, bo średnie ceny takich mieszkań w Olsztynie w stanie deweloperskim w październiku wynosiły 15 711 zł za mkw. To oznacza wzrost o 41 proc. rok do roku, ale też stagnację w stosunku do września. Z kolei średnie ceny mieszkań 3-pokojowych w Olsztynie wynosiła 10 838 zł za mkw., co oznacza wzrost o 18 proc. rok do roku i wzrost o 3 proc. do września.

Zgodnie z przewidywaniami ekspertów tanieją kawalerki. Jest dużo mniejsze nimi zainteresowanie, a tu powodem jest, zdaniem wielu, rządowy kredyt. Młodzi ludzie, decydując się już na wieloletnie zobowiązanie finansowe, szukają po prostu większych mieszkań, nierzadko docelowych. W październiku średnie ceny kawalerek w Olsztynie w stanie deweloperskim wynosiły 13 788 zł za mkw., co oznacza spadek o 3 proc. rok do roku i aż 11-procentowy w stosunku do września.
Patrząc na ceny, trzeba też pamiętać, że to są ceny ofertowe, a nie rzeczywistych transakcji. Bo te w Olsztynie są zwykle niższe, w granicach 10-11 tys. zł, choć oczywiście są lokalizacje, np. z widokiem na jezioro, gdzie mieszkania sprzedają się i po 20-25 tys. zł za metr. Ale zwykle ich nabywcami nie są mieszkańcy Warmii i Mazur.

Zdecydowanie taniej jest na rynku wtórnym; tu ceny w dużej mierze zależą od lokalizacji, standardu i jest bardzo zróżnicowanie. Niemniej 8-9 tys. zł za metr w przypadku lokalu gotowego do zamieszkania nie jest czymś wyjątkowym. Dużo tańsze są mieszkania do remontu.

Ceny mieszkań w Olsztynie nie są najwyższe w kraju, bo drożej jest jeszcze w kilku dużo większych miastach. Ale można się już zastanawiać, dlaczego średnie ceny mieszkań u deweloperów są wyższe w Olsztynie niż w Poznaniu czy Białymstoku. Zdaniem ekspertów Olsztyn wymyka się tu nieco ze schematów znanych z innych miast. Jest trochę podobnie jak z cenami paliwa, które nie wiedzieć czemu zwykle są w Olsztynie wyższe niż w innych miastach wojewódzkich.

Czym to tłumaczyć? Tu eksperci wskazują na studentów, których jest dużo w stosunku do liczby mieszkańców miasta, jak też niski poziom inwestycji mieszkaniowych.

Do tego dochodzi coś, co może niektórych zaskoczyć.
— Zaczyna być moda na Olsztyn — mówi Piotr Płoski. — Takie wielkie inwestycje jak tramwaje, Urania zwracają uwagę na Olsztyn. Kupują tu mieszkania np. ludzie z Warszawy. Nieruchomości to dobra lokata pieniędzy, ochrona ich przed inflacją, a do tego jeszcze Olsztyn jest na czołowych miejscach w kraju, gdy chodzi o najwyższy wskaźnik wzrostu wartości nieruchomości. To dodatkowo nakręca koniunkturę.

Średnie ceny mieszkań w stanie deweloperskim w październiku za mkw. w zł
Warszawa — 16 042
Kraków — 15 478
Gdańsk — 14 133
Olsztyn — 12 482
Poznań — 11 707
Białystok — 9685
Źródło: RynekPierwotny.pl
Średnie ceny mieszkań w regionie w stanie deweloperskim za mkw. w zł
Barczewo — 5977
Bartoszyce — 6945
Dobre Miasto — 6890
Elbląg — 7460
Ełk — 7998
Giżycko — 8669
Iława — 10592
Biała Piska — 6590

Źródło: RynekPierwotny.pl