Współpraca z uczelnią to większa szansa na rozwój gminy

2021-11-24 17:37:31 (ost. akt: 2021-11-26 14:22:16)
O przestrzeni inwestycyjnej, gospodarowaniu nieruchomościami, planowaniu przestrzennym i współpracy z Wydziałem Geoinżynierii UWM rozmawiamy z Danielem Zadwornym, wójtem gminy Dywity.
— Jaki duży pod względem powierzchni i struktury jest zasób nieruchomości gminy Dywity i czy występują jeszcze tereny wolne, niezabudowane do przyszłego zagospodarowania?
— Zasób gminy Dywity stanowią nieruchomości o powierzchni 680 ha, to zaledwie 4,22 % ogólnej powierzchni gminy wynoszącej 16 116 ha, z czego ok. 4 ha zajmują grunty niezabudowane przeznaczone do zabudowy głównie mieszkalno-usługowej. Większą część gminy stanowi zasób nieruchomości innych podmiotów (publicznych i prywatnych). Jednak, co ważne aktualnie dla terenu gminy mamy opracowanych i obowiązujących 80 planów miejscowych, a kolejnych 10 jest trakcie prac planistycznych. Patrząc na zasób nieruchomości przez ten pryzmat, można powiedzieć, że mamy jeszcze wiele przestrzeni inwestycyjnej na terenie gminy Dywity.

— Jakie najczęściej zadania w obszarze gospodarki nieruchomościami realizowane są w gminie Dywity i jakie decyzje najczęściej wydaje gmina w odniesieniu do nieruchomości gminnych i prywatnych?
— Przy nieruchomościach gminnych jest to obrót nieruchomościami, taki jak: sprzedaż, dzierżawa, nabywanie, darowizna, zamiana, użyczenie oraz najem, trwały zarząd, a także sprawy związane z użytkowaniem wieczystym. Gospodarka nieruchomościami jest skorelowana z planowaniem przestrzennym gminy. Uchwalane plany miejscowe przynoszą pozytywne skutki przestrzenne i finansowe również dla właścicieli gruntów. Związane jest to dodatkowo z opłatami planistycznymi z tytułu wzrostu ich wartości, a także opłatami adiacenckimi z tytułu podziału tych nieruchomości na podstawie zapisów danego planu miejscowego. Te opłaty mogą jednak negatywnie wpływać na gminny rynek nieruchomości hamując ilość zawieranych transakcji. Stąd, w celu zminimalizowania negatywnych skutków tych opłat, na mój wniosek, Rada Gminy Dywity obniżyła stawki procentowe w przypadku opłat adiacenckich z tytułu podziału i opłat planistycznych z 30% na 10% wzrostu wartości nieruchomości. Miało to zapobiegać spowolnieniu w obrocie rynkowym nieruchomości na naszym terenie i już widać pozytywne skutki tego działania. Mamy duży obrót nieruchomościami w gminie, a wspomniane opłaty nie stanowią już w zasadzie żadnej bariery podmiotów transakcji.

— Czy podczas realizacji procedur formalnych pojawiają się sytuacje problemowe, szczególnie jeżeli chodzi o procedury skutkujące zmianą wartości nieruchomości, np.: podziały, scalenia i podziały, budowa urządzeń infrastruktury technicznej, itp.?
— Sytuacje problematyczne pojawiają się, zwłaszcza w prowadzonych postępowaniach administracyjnych związanych z naliczaniem opłat adiacenckich z tytułu podziału i budowy urządzeń infrastruktury technicznej oraz podczas wywłaszczania gruntów pod drogi publiczne lub ścieżki rowerowe, czy inne cele publiczne. Opieramy się na wycenach rzeczoznawców majątkowych, które niejednokrotnie są kwestionowane przez adresatów tych opłat i właścicieli wywłaszczanych nieruchomości. Podobne problemy związane są z aktualizacją opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, którą zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami przeprowadza się nie częściej niż co 3 lata, po stwierdzeniu wzrostu wartości gruntów na naszym rynku.

— Wymienił pan opłaty adiacenckie, proszę wyjaśnić na czym one polegają i co stanowi, że są to sprawy skomplikowane? W jaki sposób są te opłaty naliczane?
— Zacznę może od wyjaśnienia tej dość zagadkowej nazwy. Literatura przedmiotu podaje, że określenie „adiacencka" ma pochodzenie łacińskie: „iacere" - oznacza „leżeć", zaś słowo „ad" znaczy „przy". Zestawienie tych dwóch członów daje nam właśnie „adiacere", czyli „leżeć przy". Zatem chodzi o opłatę związaną z tym, że nieruchomość leżąca przy pewnych elementach przestrzeni wykonanych przez gminę np. utwardzona droga, wodociąg, kanalizacja zyskuje na wartości. Częścią tego przysporzenia (wzrostu wartości) właściciel nieruchomości powinien podzielić się z gminą, dzięki czemu ta może realizować kolejne inwestycje infrastrukturalne na swoim terenie, które podnoszą wartość następnych nieruchomości. Wysokość opłaty adiecenckiej z tego tytułu ma zatem duże znaczenie także na przyszłe możliwości inwestycyjne gminy.

— Jak wnioskuję, podstawą ich ustalenia są wartości określone przez rzeczoznawców majątkowych. Czy w tym przypadku operaty szacunkowe stanowią dowód w postepowaniu o naliczenie tych opłat, czy innych opłat związanych z udostępnianiem nieruchomości z zasobu?
— Tak. W trakcie oceny formalnej przydatności operatu szacunkowego, jako dowodu w toczącym się postępowaniu, jest bardzo istotna. Wspieramy się również orzecznictwem sądowym i wiedzą zawartą w publikacjach z zakresu gospodarki nieruchomościami, których ostatnio ukazało się relatywnie dużo. Wykorzystujemy w dużej mierze także doświadczenia pracowników naukowych z UWM, a konkretnie z Wydziałem Geoinżynierii.

— Na jakiej podstawie można uznać, że taki operat spełnia kryteria uznania go za dowód w postępowaniu i czy są one weryfikowane pod względem formalnym przez urzędników odpowiednich działów, czy zdarzały się przypadki błędnych wycen?
— Sprawy formalne w tym zakresie reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Natomiast w ocenie pod względem poprawności metodycznej pomocą służą nam publikacje książkowe opracowane przez specjalistów z zakresu wyceny nieruchomości. Najczęściej sięgamy do „Metodyki wyceny wartości rynkowej nieruchomości” opracowanej pod redakcją profesor Sabiny Źróbek. Wykorzystujemy także bogate doświadczenia pracowników naukowych z UWM.

— Czy pana podwładni, urzędnicy w gminie są dobrze przygotowani do prowadzenia spraw
w zakresie gospodarki nieruchomościami?
— Pracownicy referatów merytorycznych z zakresu gospodarki nieruchomościami i planowania przestrzennego, łącznie ze mną, są absolwentami kortowskiej uczelni i Wydziału Geodezji i Gospodarki Przestrzennej. Istotne jest też podnoszenie wiedzy przez naszych pracowników zajmujących się gospodarką nieruchomościami. Taką możliwość daje na UWM w Olsztynie. Pracownicy doskonalą swoją wiedzę poprzez studia podyplomowe organizowane w Wydziale Geoinżynierii, a także uczestniczą w wielu szkoleniach.

— Ze względu na bliskość uniwersytetu w Olsztynie, czy korzystają państwo w codziennej działalności z publikacji jego pracowników ? W jakim zakresie pomoc naukowców jest przydatna w wykonywaniu zadań dotyczących gospodarki nieruchomościami w gminie, której jest pan gospodarzem?
— Mamy podpisaną umowę o współpracy pomiędzy naszą gminą a Instytutem Gospodarki Przestrzennej i Geografii. Sprzyja to łączeniu nauki z praktyką. Często posiłkujemy się publikacjami i artykułami naukowymi oraz praktycznymi publikowanymi przez pracowników tej jednostki, zwłaszcza tymi, które dotyczą procedur z zakresu gospodarki nieruchomościami. Przykładem może być publikacja Sabiny Źróbek, Ryszarda Źróbek i Jana Kuryja „Gospodarka nieruchomościami z komentarzem do wybranych procedur”. Jest nie tylko wskazaniem regulacji prawnych, ale zawiera praktyczne przykłady realizacji wybranych procedur gospodarowania zasobem publicznym. Daje to szersze spojrzenie na potrzebę postrzegania zasobu jako przedmiotu rynkowego i wymagającego efektywnego zarządzania. Przedstawiono tu bardzo ciekawe przypadki orzecznictwa, które niejednokrotnie pomogły nam w prowadzonych postępowaniach. W 2020 roku wydana została przez Uczelnię kolejna monografia z zakresu gospodarowania publicznymi zasobami nieruchomości, której redaktorem jest prof. Ryszard Źróbek. Zawiera ona dalsze cenne wskazówki dotyczące gospodarowania gminnymi zasobami nieruchomości.

— Jakie aktualnie zadania z zakresu gospodarki nieruchomościami będą wyzwaniami dla urzędników gminy?
— Dzięki dużemu zaangażowaniu naszego samorządu został reaktywowany temat budowy obwodnicy Olsztyna i Dywit z modernizacją wlotu DK 51 do Olsztyna. To trzy duże zadania w jednym przedsięwzięciu inwestycyjnymi realizowane przez GDDKiA Oddział w Olsztynie. Dla gminy ważną sprawą jest określenie optymalnego przebiegu tych obwodnic, gdyż będzie to miało istotny wpływ na możliwości kształtowania jej struktury przestrzennej i rozwój całej gminy.