Planujesz zakup mieszkania? Oto, co musisz wiedzieć [ROZMOWA]

— Najczęstszą drogą do spełnienia marzeń o własnym mieszkaniu jest zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Kto jest wówczas właścicielem takiej nieruchomości? To już nasze M, czy jednak należy do banku?
— Jednym z najczęstszych pytań, ale i tez obiekcji w przypadku zakupu nieruchomości na kredyt, jest pytanie, kto właściwie jest właścicielem nieruchomości, czy nabywca mieszkania na podstawie aktu notarialnego, czy też bank. W tym miejscu pragnę uspokoić wszystkich nabywców nieruchomości na kredyt, ponieważ są oni właścicielami kredytowanej nieruchomości. Hipoteka jest jedynie zabezpieczeniem kredytu zaciągniętego w banku na zakup mieszkania i upoważnia wierzyciela hipotecznego (czyli bank) do zaspokojenia swojej należności, czyli kredytu z danej nieruchomości niezależnie od tego, kto jest jej właścicielem.
Hipoteka oznacza zatem tylko tyle, że w razie sprzedaży majątku dłużnika w drodze egzekucji, bank w pierwszej kolejności odzyska swoje pieniądze.
A zatem właścicielem danej nieruchomości w całym znaczeniu tego słowa jest Jan Kowalski. To on widnieje jako właściciel w księdze wieczystej. Może zatem mieszkanie sprzedać, wynająć czy darować.

— Moja zdolność kredytowa nie pozwala mi na uzyskanie kredytu hipotecznego. Czy wsparciem może okazać się osoba ze mną niespokrewniona, czy tylko członek rodziny lub współmałżonek?
— Jeśli nasza zdolność kredytowa nie jest idealna, nie należy się zrażać. O kredyt na zakup nieruchomości możemy się bowiem starać razem z członkiem rodziny, ale też z osobą niespokrewnioną.
Idealnym współkredytobiorcą będzie ktoś zaufany, kto posiada nie tylko odpowiednie wynagrodzenie, ale i dobrą historię w Biurze Informacji Kredytowej.
Pamiętajmy, by z odpowiednim wyprzedzeniem zweryfikować również własną historię w BIK, unikniemy w ten sposób przykrych niespodzianek.

— Pracuję na podstawie umowy na czas określony. Czy mam szansę na kredyt?
— Wymarzonym kredytobiorcą dla banku jest osoba, która pracuje na umowę o pracę na czas nieokreślony. Placówki dopuszczają jednak umowę o pracę na czas określony pod warunkiem, że czas do końca jej trwania nie jest krótszy niż 6 miesięcy, a okres zatrudnienia w danej firmie zgodnie z polityką danego banku nie jest krótszy niż 3 lub 6 miesięcy.
Wpływ na decyzję placówki może mieć też staż pracy u ostatniego pracodawcy. Ważne, by nie było przerwy między przejściem z jednego miejsca pracy do drugiego.

— Co w sytuacji, gdy wynagrodzenie otrzymuję "do ręki", a nie na konto?
— Zazwyczaj zakład pracy przelewa wynagrodzenie na konto bankowe i jest to najlepsza forma z punktu widzenia banków. Co jednak dzieje się w sytuacji gdy dostajemy pieniądze "do ręki"? Standardowo nie powinno to stanowić problemów. Bank oprócz zaświadczenia o zatrudnieniu i zarobkach od pracodawcy, będzie wymagał dodatkowo zaświadczenia z ZUS o podstawie wymiaru składek na ubezpieczenie społeczne. Warto jednak dodać, że pojawiają się banki, które mogą odmówić udzielenia kredytu w sytuacji gdy klient otrzymuje wynagrodzenie w gotówce. Na tę chwilę są to jednak pojedyncze przypadki.

— Co i jak wpływa na moją zdolność kredytową?
— W trakcie analizy kredytowej bank, oceniając naszą zdolność kredytową, bierze pod uwagę zarówno nasze dochody, jak i poziom naszych wydatków — aktualne zadłużenie z tytułu innych spłacanych obecnie kredytów, zadłużenie z kart kredytowych, dostępne limity i poręczone kredyty.
Im wyższe comiesięczne obciążenia z tytułu spłaty innych zobowiązań, tym mniejsza jest nasza zdolność kredytowa. Dlatego też przed decyzją o zaciągnięciu kredytu hipotecznego warto pozbyć się wszystkich kart kredytowych, limitów w rachunku ROR oraz, jeżeli to możliwe, dokonać spłaty bieżących pożyczek. Nawet niewielkie zobowiązania potrafią dość istotnie zmniejszyć naszą zdolność kredytową.

— Czy faktycznie muszę mieć jakąś historię w BIK, by otrzymać kredyt?
— Jednym z warunków otrzymania kredytu jest posiadanie dobrej historii kredytowej zarejestrowanej w bazie BIK.
Jeśli nie mamy żadnej historii kredytowej, banki nie wiedzą, czego mogą się po nas spodziewać. Historia kredytowa to zapis zadłużeń, jakie obecnie spłacamy i jakie spłacaliśmy w przeszłości. Zawiera informacje, o tym czy płatności dokonywane są terminowo, a jeśli nie, to jakie jest opóźnienie.
Dlatego, jeśli zależy nam na tym, by w przyszłości uzyskać kredyt na dobrych warunkach, przygodę z bankami powinniśmy zacząć od małych zobowiązań. Pożyczmy niewielką sumę na kilka miesięcy, kupmy urządzenie na raty lub załóżmy kartę kredytową — to wszystko w przyszłości wyjdzie nam na dobre. Posiadanie w przeszłości kredytu i sumiennego jego spłacanie, pokazuje zainteresowanemu bankowi, że jesteśmy doświadczonymi klientami.

— Jaki wkład własny jest obecnie wymagany? Czy nadal wystarczy 10 procent ceny nieruchomości?
— Standardowo banki wymagają posiadania 20 procent ceny zakapowanej nieruchomości, jednakże niektóre z nich zgadzają się na minimum 10 procent wkładu własnego z dodatkowym zabezpieczeniem, zazwyczaj w postaci ubezpieczenia tzw. niskiego wkładu. Warto jednak dodać, że 10-procentowy kredyt jest obłożony wieloma restrykcjami i nie każdy go otrzyma.
Cały rynek, a w tym banki, czeka na poprawę sytuacji gospodarczej. Biorąc jednak pod uwagę dzisiejszą sytuację, nie powinniśmy spodziewać się szybkiego powrotu do łagodnej polityki kredytowej sprzed pandemii.

— Czy to bank, w którym mam konto, zapewni mi najlepsze warunki kredytowe?
— To bardzo często powtarzające się pytanie. Na podstawie własnych doświadczeń, muszę przyznać, że zwykle nie jest to prawda. Mój własny bank, w którym od 20 lat mam rachunek ROR i regularnie spłacane dwa kredyty hipoteczne, jako pierwszy nie tylko nie zaproponował mi lepszych warunków, ale wręcz odmówił kredytowania.
Moim zdaniem warto składać wnioski kredytowe równolegle do kilku banków i po prostu wybrać najlepszą ofertę. Nawet jeśli bank mówi, że to właśnie jego oferta jest najlepsza na świecie, i tak lepiej zweryfikować ją z tymi, oferowanymi przez inne placówki.

— Warto wobec tego korzystać z usług doradców finansowych?
— Uważam, że tak. Zwłaszcza wtedy gdy nie dysponujemy dużą ilością czasu i nie mamy odpowiedniej wiedzy na temat ofert kredytowych w różnych bankach. Pomoc doradcy kredytowego jest zwykle darmowa i niezobowiązująca, a warunki, które przedstawia, są takie same jak te, oferowane przez dany bank. Poza tym doradca dokładnie obliczy zdolność kredytową w 22 bankach i podpowie, który może mieć dla nas najlepszą ofertę. Na pewno pomoc doradcy przyda się przy wypełnianiu dokumentów i załatwianiu wszelkich formalności.

— Jak długo trwa załatwianie kredytu i jak wygląda cała procedura?
Zgodnie z Ustawą o kredycie hipotecznym z dn. 23 marca 2017 r. po złożeniu kompletu dokumentów, w ciągu 21 dni kalendarzowych powinniśmy poznać decyzję banku.
Często po wstępnej pozytywnej decyzji bank podaje warunki, które musimy spełnić, aby podpisać umowę końcową. I wówczas ponownie bank ma dodatkowe 21 dni na odpowiedź.
Po wypełnieniu warunków bank sporządza ostateczną umowę o kredyt hipoteczny, z którą powinniśmy się zapoznać i te formalności zajmują nie dłużej niż 7 dni.
I kolejną czynnością jest wypłata kredytu. Po dotrzymaniu wszystkich formalności z naszej strony bank najczęściej ma 7 dni roboczych na wypłatę środków — w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego. Kiedy jednak kupujemy lokum z rynku pierwotnego, na pieniądze z banku możemy czekać jeszcze dłużej — nawet 3 tygodnie.

Proces ubiegania się o kredyt hipoteczny jest dłuższy i bardziej skomplikowany niż w przypadku kredytów gotówkowych. Można podzielić go na kilka etapów:
1. Wybór nieruchomości.
2. Kompletowanie dokumentów — zbieramy dokumenty związane z zakupywaną nieruchomością oraz dokumentami dochodowymi, analiza wniosku rozpocznie się dopiero po dostarczeniu kompletu dokumentów. Braki w dokumentacji, czy niepełne informacje wydłużają cały proces.
3. Analiza i decyzja kredytowa — po zebraniu i analizie dokumentów bank wydaje decyzję kredytową, ale może też prosić o dostarczenie dodatkowych dokumentów czy złożenie wyjaśnień.
4. Podpisanie umowy kredytowej — po wydaniu pozytywnej decyzji przygotowywana jest umowa kredytowa. Dopiero podpisanie tego dokumentu potwierdza fakt przyznania kredytu.
5. Podpisanie aktu notarialnego — z podpisaną umową kredytową udajemy się do notariusza w celu podpisania umowy kupna nieruchomości lub przeniesienia własności.
6. Wypłata kredytu — dopiero po akcie notarialnym i złożeniu wniosku o wpis hipoteki, bank wypłaci kredyt.

— Wkład własny to nie wszystko. Jakie mogą być dodatkowe koszty zakupu nieruchomości?
— Zanim ostatecznie podejmiemy decyzję o zakupie własnego M, dokładnie przeanalizujmy wszystkie opłaty. Kiedy ustalamy budżet na zakup wymarzonej nieruchomości, weźmy pod uwagę nie tylko jej ostateczną cenę, ale i koszty okołotransakcyjne. Wśród nich wymienić można m.in. taksę notarialną, czyli wynagrodzenie dla notariusza za sporządzenie aktu kupna nieruchomości. Jej maksymalna wysokość uzależniona jest od wartości transakcji, a wartości te określa rozporządzenie Ministerstwa Sprawiedliwości.

Kolejny koszt związany jest ze sporządzeniem odpisu aktu notarialnego, czyli wypisem oryginalnego dokumentu, posiadający taką samą moc prawną i treść, co pierwowzór. W przypadku zakupu nieruchomości będziemy potrzebować jednego egzemplarza dla siebie oraz w zależności od potrzeb — kolejnego — np. dla banku.

Koszt ustalany jest indywidualnie przez notariusza i liczony od każdej strony dokumentu. Cena waha się od 3 do nawet 20 złotych za stronę.
W moim przypadku potrzebowałam 6 wypisów po 10 stron każdy i zapłaciłam za nie w sumie 180 zł (3 zł za stronę).
Kupujący musi też pamiętać o konieczności opłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych, który wynosi 2 proc. wartości nieruchomości, a wnosi się go wraz z uiszczaniem taksy notarialnej podczas podpisywania umowy kupna mieszkania. Podatek ten ponosimy, tylko kupując mieszkanie z drugiej ręki, czyli rynku wtórnego.

W przypadku inwestycji deweloperskich, powiązanych z rynkiem pierwotnym podatek jest wliczony w cenę zakupu mieszkania. Wówczas jego wysokość równa się 8 lub 23 proc. podatku VAT.
Ja, przy zakupie mieszkania za 130 tysięcy musiałam uiścić podatek równy 2,600 zł.
Pozostają jeszcze koszty sądowe pobierane przez notariusza — opłata za założenie księgi wieczystej dokonanie w niej stosownego wpisu własności, wpis hipoteki zwykłej do księgi wieczystej, podatek od wpisu hipoteki do KW, a także wykreślenie wpisu z księgi wieczystej, wniosek o wpis zmiany treści ograniczonych praw rzeczowych w księdze wieczystej, oraz wydanie odpisu księgi wieczystej.

— Podsumowując — dlaczego warto zdecydować się na zakup mieszkania?
— Wielu z nas decyduje się na zakup nieruchomości, by zwyczajnie w niej zamieszkać. Ta decyzja jest też jednak alternatywną formą ulokowania naszych oszczędności.
Obserwacje aktualnych tendencji na rynku wskazują znaczący wzrost cen nieruchomości zwłaszcza mieszkań dwu- i trzypokojowych o powierzchni 35-50 m kw. Takie lokale cieszą się, i prawdopodobnie w najbliższych latach dalej będą się cieszyć, największym zainteresowaniem wśród kupujących.
Wraz z upływem czasu może zatem okazać się, że decyzja o zakupie mieszkania zaowocuje przyzwoitym zyskiem ze sprzedaży albo najmu lokalu, dzięki czemu uzyskamy dodatkowy dochód pasywny.

Kamila Kornacka

Koszty związane z zakupem nieruchomości
Przykład: Mieszkanie z rynku wtórnego za 200 tysięcy złotych

Rodzaj Opłat: Cena:
Taksa notarialna z VAT 1931,10 zł
Podatek od czynności cywilnoprawnych 4000 zł
Wpis do księgi wieczystej 200 zł
PCC od hipoteki 19 zł
Odpis aktu notarialnego 50 zł
Prowizja biura nieruchomości (2 proc. + 23 proc. VAT)* 4920 zł

W sumie: 11 120, 10 zł

*Nie wszystkie biura nieruchomości wymagają prowizji od kupującego