Mieszkania w Olsztynie drogie jak nigdy

Ponad 10 tys. zł za metr kwadratowy nowego mieszkania w dużych miastach to już norma. Eksperci multiporównywarki rankomat.pl na podstawie danych za I kw. 2024 r. portali z branży nieruchomości RynekPierwotny.pl i GetHome.pl porównali ceny mieszkań w 18 miastach wojewódzkich.

Tradycyjnie już mieszkania najdroższe są Warszawie, Krakowie i Gdańsku i to zarówno na rynku pierwotnym, jak też wtórnym. W stolicy Polski za metr kwadratowy nowego lokalu trzeba zapłacić średnio 17,5 tys zł.

Obecnie tylko w pięciu miastach wojewódzkich można jeszcze kupić nowy lokal w cenie poniżej 10 tys. zł za metr kwadratowy. Najtaniej jest w Gorzowie Wlkp, bo 7195 zł za metr kwadratowy.

Drogo jest też na rynku wtórnym. W Warszawie średnio za m kw. używanego lokalu trzeba zapłacić już 18,5 tys. zł. To niemal trzy razy więcej niż w Gorzowie Wlkp., gdzie jest najtaniej w Polsce. Tu średnia cena metra kw. lokalu używanego to 6,4 tys zł.

Ceny w Olsztynie
Jak na tle kraju wypada Olsztyn? Nie jest u nas najdrożej, ale tanio też nie jest. Średnia cena nowego mieszkania to 10608 zł z metr kwadratowy, a lokalu używanego to 9532 zł za m kw. Tu warto zaznaczyć, że w porównaniu do I kwartału zeszłego roku ceny mieszkań używanych w I kw. tego roku skoczyły aż o 29 proc. (najwyższy skok był w Katowicach — 42 proc.)

Patrząc na te dane trzeba mieć w tyle głowy, że to są średnie ceny ofertowe, a nie transakcyjne. Te są niższe. Dane te publikuje NBP. Najnowsze są za IV kwartał 2023 roku. Wynika z nich, że średnia ważona cena ofertowa metra kwadratowego mieszkania dla 10 dużych miast (wśród nich jest Olsztyn) na rynku pierwotnym, to nieco ponad 10 tys. zł, ale już cena transakcyjna to ok. 9,5 tys. zł. W przypadku rynku wtórnego jest to odpowiednio niecałe 9 tys. zł i ok. 8 tys. zł. I trzeba też pamiętać, że to są tylko statystyki, bo o rzeczywistej cenie sprzedaży decyduje przede wszystkim lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja, choć nie bez znaczenia jest standard lokalu.

Skąd te drogie metry?
Dlaczego mieszkania są tak drogie, ich ceny biją rekordy, o to zapytaliśmy Andrzeja Bogusza, prezesa Arbet Investment Group. Tu jak usłyszeliśmy odpowiedź jest bardzo złożona.

— A które ceny nie biją rekordów — odparł prezes Bogusz. — W ostatnich dwóch, trzech latach, a w zasadzie od covidu, a następnie galopującej inflacji wszystkie ceny zaczęły szaleć. Dzisiaj, przynajmniej w Polsce nie ma cen jakichkolwiek usług, towarów i również mieszkań, które można by uzasadnić tylko i wyłącznie ponoszonymi przez przedsiębiorców kosztami. W mojej ocenie dzisiaj rynek podlega potężnym spekulacjom, ponieważ mamy straszliwą zmienność na rynkach, czyli całkowity brak możliwości przewidywania zdarzeń w najbliższej przyszłości. Konia z rzędem temu, kto zgadnie co może się wydarzyć w najbliższy poniedziałek.

Jak dodał prezes Arbetu wszyscy stali się niecierpliwi i chcemy nie tylko deweloperzy zarobić pieniądze tu i teraz. Kiedyś wszyscy rozumieli, że na zyski trzeba poczekać. Dzisiaj tej cierpliwości na rynkach nie ma. Cała ta zmienność powoduje też chciwość. A ceny mieszkań rosną z różnych powodów nie tylko z powodu chciwości deweloperów, którzy też są przecież przedsiębiorcami.

— Ale rosną chociażby z uwagi na wzrost ceny materiałów budowlanych — zauważył prezes Andrzej Bogusz. — Cała masa materiałów budowlanych w okresie ostatnich dwóch lat wzrosła nawet o 500 procent. Ceny betonu, teraz w ostatnim czasie, kiedy ceny mieszkań generalnie nie rosną jak rosły w ostatnim okresie, wzrosły o 30 procent. Teraz metr sześcienny betonu kosztuje już ponad 300 zł. Różne aspekty wpływają na ceny mieszkań — deficyt gruntów budowlanych, przeciągające się postępowania administracyjne. Jest cała masa przyczyn, która powoduje, że w sytuacji, kiedy mamy większy popyt a mniejszą podaż, to siłą rzeczy rynek sam to wyrównuje i ceny towarów w tym przypadku mieszkań też rosną.

Co czeka rynek mieszkaniowy?
Na razie mamy niewielki spadek cen, bo z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w marcu w porównaniu z lutym w Olsztynie ceny nowych lokali spadły o 1 proc. Co ciekawe w Olsztynie obecnie najdroższe są mieszkania dwupokojowe. Metr kwadratowy takiego lokum wynosi średnio 11 712 zł. Najmniej zapłacimy za mieszkanie czteropokojowe i większe — 9 193 zł/m kw. 
Co przyniosą kolejne miesiące, pamiętając, że w Olsztynie w ciągu ostatniego roku oferta deweloperów spadła o jedną trzecią? Tu wiele zależy od ostatecznego kształtu dopłat do rat kredytów mieszkaniowych, czyli nowego programu rządowego kredyt mieszkaniowy #naStart, który ma zastąpić „Bezpieczny Kredyt 2%”.

Choć eksperci spodziewają się wzrostu cen. Zdaniem Konrada Plucińskiego, analityka rynku nieruchomości rankomat.pl. nowe rządowe wsparcie niemal z pewnością przełoży się na dalszy wzrost cen nieruchomości. Jeśli tempo wzrostów się utrzyma, to za rok, czyli na początku 2025 r. cena metra kwadratowego podrożeje o kilka, a nawet kilkanaście procent, co w niektórych lokalizacjach może oznaczać wzrosty sięgające nawet 2000 zł.

Ceny mieszkań. Rynek pierwotny (I kw. 2023 r. i I kw. 2024 r.):
1. Warszawa 14475 zł 17500 zł
2. Kraków 12774 zł 16030 zł
3. Gdańsk 12055 zł 14981 zł
4. Wrocław 12103 zł 13359 zł
5. Poznań 10610 zł 12809 zł
6. Katowice 10187 zł 12379 zł
7. Szczecin 12115 zł 12286 zł
8. Lublin 9350 zł 11364 zł
9. Białystok 9078 zł 11299 zł
10. Łódź 9628 zł 10843 zł
11. Toruń 8748 zł 10705 zł
12. Olsztyn 10235 zł 10608 zł

Źródło: BIGDATA RynekPierwotny.pl

Ceny mieszkań. Rynek wtórny (I kw. 2023 r. i I kw. 2024 r.):
1. Warszawa 15078 zł 18521 zł
2. Kraków 13048 zł 17521 zł
3. Gdańsk 13083 zł 15256 zł
4. Wrocław 11251 zł 13787 zł
5. Poznań 10076 zł 11668 zł
6. Szczecin 8310 zł 10366 zł
7. Katowice 7261 zł 10328 zł
8. Białystok 8463 zł 10172 zł
9. Lublin 8488 zł 9688 zł
10. Olsztyn 7417 zł 9532 zł
Źródło:GetHome.pl