Ceny mieszkań w Olsztynie biją rekordy

Mieszkania, a już szczególnie w dużych miastach Polski, to dziś gorący towar. Ceny lokali poszybowały mocno w górę. Najdrożej jest tradycyjnie już Warszawie, Krakowie i Gdańsku, ale równie drogo zrobiło się w miastach dotąd trzymających w miarę umiarkowaną cenę, jak Olsztyn, Katowice czy Toruń.

Eksperci multiporównywarki rankomat.pl porównali ceny mieszkań w miastach wojewódzkich na rynku pierwotnym i rynku wtórnym w IV kwartale 2022 r. i ostatnim kwartale 2023 r. Podstawą do analizy były dane zebrane przez RynekPierwotny.pl i GetHome.pl – portale z branży nieruchomości.

W 11 na 18 miastach wojewódzkich metr kwadratowy nowego mieszkania w IV kwartale 2023 r. kosztował ponad 10 000 zł. Najtaniej było w Gorzowie Wlkp. (7117 zł), w Zielonej Górze (7442 zł) i Opolu (7722 zł), a najdrożej w Warszawie (16 815 zł), Krakowie (15 580 zł) i Gdańsku (15 062 zł). W przypadku mieszkań używanych najniższe ceny w ostatnim kwartale ubiegłego roku, podobnie jak nowych lokali, były Gorzowie Wlkp. (6623 zł), Zielonej Górze (7855 zł) i Bydgoszczy (8038 zł), a najwyższe w Warszawie (17 403 zł), Krakowie (16 637 zł) i Gdańsku (15 289 zł).

Winna nie tylko inflacja

— Powodów tak gwałtownie rosnących cen nowych mieszkań najłatwiej upatrywać w inflacji, która w ubiegłym roku osiągała dwucyfrowe wskaźniki. Jednak nie mniej winnym były rządowe programy dopłat do kredytów hipotecznych, które napędziły popyt na mieszkania. Planowane wprowadzenie kredytów 0 proc. może jeszcze bardziej nakręcić spiralę wzrostów na rynku nieruchomości — ocenia Konrad Pluciński, analityk rankomat.pl.

Bez wątpienia inflacja robi swoje, bo wiele osób, chcąc chronić swoje oszczędności przed spadkiem wartości, kupuje nieruchomości. Na pewno też rządowy program „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, który wszedł życie w lipcu ubiegłego roku, otworzył wielu drogę do własnego lokum, ale zarazem podbił ceny mieszkań. Co było zresztą do przewidzenia, bo nagle pojawili się nowi klienci, a na rynku nie przybyło — jak z dotknięciem czarodziejskiej różdżki — mieszkań. Z powodu wyczerpania puli pieniędzy program został już zawieszony, ale jest zapowiedź nowego, co znowu może napędzić dalszy wzrost cen.

Ostro w górę

Wysokie ceny mieszkań w dużych miastach to jedno. Uwagę zwraca też tempo, w jakim lokale drożeją. Na rynku pierwotnym najszybciej rosła cena za metr kwadratowy w Toruniu, bo o 32 proc. porównując ostatnie kwartały 2022 r i 2023 roku. Jednak równie gwałtownie drożały mieszkania w Olsztynie, bo ten skok wyniósł 24 proc. W najdroższych miastach ceny rosły o 23 proc. w Warszawie, 24 proc. w Krakowie i 29 proc. w Gdańsku. Ale np. w Zielonej Górze wzrost cen wyniósł tylko w 1 proc., co więcej – w Opolu mieszkania w ostatnim roku nawet potaniały o 5 proc., co na pewno jest dużym zaskoczeniem.

Olsztyn poza schematem

O ile wysokie ceny mieszkań w Warszawie, Krakowie czy Gdańsku da się wytłumaczyć choćby najwyższymi w kraju płacami, tak już trudno o takie wytłumaczenie w przypadku Olsztyna, gdzie ceny mieszkań są wyższe niż w Poznaniu czy Białymstoku. Czym więc tłumaczyć tę drożyznę nad Łyną, jak też ten duży skok cen w ciągu roku, bo niemal o jedną czwartą? Zdaniem ekspertów z rynku mieszkaniowego powodem mogła być zbyt mała aktywność gminy w kierunku uwalniania i przeznaczania gruntów na cele mieszkaniowe.

— Na terenie Olsztyna w porównaniu z innymi miastami było uruchamianych i zbrojonych mniej terenów inwestycyjnych pod budownictwo mieszkaniowe — mówi Danuta Nalazek, właścicielka biura nieruchomości w Olsztynie. — Nie ma atrakcyjnych terenów, które z jednej strony byłyby w miarę tanie, a z drugiej atrakcyjne dla klientów. Oczywiście ceny mieszkań rosną, bo jest inflacja i ludzie inwestują swoje pieniądze w mieszkania, był rządowy program wsparcia kredytobiorców, ale też w górę poszły ceny materiałów budowlanych czy płaca minimalna.

Dane Urzędu Statystycznego w Olsztynie pokazują wyraźnie zapaść na rynku mieszkaniowym. Według wstępnych danych w Olsztynie w okresie styczeń-listopad 2023 r. (nie ma jeszcze danych za grudzień) oddano do użytkowania 947 mieszkań — to o jedną trzecią mniej niż w analogicznym okresie 2022 r. W całym województwie ten spadek był mniejszy, bo oddano 5615 mieszkań — to o 20,2 proc. mniej niż w okresie styczeń-listopad 2022 r.

Ale najwyraźniej deweloperzy wyczuli koniunkturę, bo ruszyli z budowami. W okresie styczeń-listopad 2023 r. rozpoczęto budowę 847 mieszkań — to prawie o połowę więcej niż w w analogicznym okresie 2022 r., z czego 824 w budownictwie przeznaczonym na sprzedaż lub wynajem, a 23 w budownictwie indywidualnym.

Będzie drożej

Rządowy program „Bezpieczny kredyt 2 proc.” rozgrzał rynek mieszkaniowy, windując ceny lokali, ale także wydrenował rynek z nieruchomości na sprzedaż. Jednak trzeba czasu, aby wyrosły nowe budynki. Budowanie mieszkań to nie pieczenie bułeczek, choć dziś mieszkania to naprawdę gorący towar.

Co dalej z cenami lokali? — Analitycy są zdania, że rynek powinien się nieco uspokoić, bo siła nabywcza społeczeństwa aż tak gwałtownie nie wzrosła, jak ceny mieszkań — dodaje Danuta Nalazek. — Ale ostatnie miesiące tak napędziły koniunkturę, popyt był tak duży, to taniej nie będzie i myślę, że mieszkania będą dalej drożeć. Pytanie tylko, jak dynamicznie będą rosły ceny? Myślę, że w najbliższych miesiącach ten wzrost nie będzie tak dynamiczny, będzie okres pewnej równowagi, ale później, jak będzie nowy program rządowy, to pewnie ceny dalej będą rosły. Spodziewamy się też, że tak jak w innych krajach, na rynek wejdą podmioty, które będą inwestować w rynek mieszkaniowy, żeby potem zarabiać na najmie. Na przykład w Niemczech tylko ok. 40 proc. mieszkańców mieszka w swoich mieszkaniach.

Liczy się lokalizacja

Jednak patrząc na ceny mieszkań, trzeba mieć na uwadze jedno. Otóż podawane ceny metra kwadratowego to ceny ofertowe. To nie znaczy, że za tyle sprzedają się lokale. Bo zwykle te ceny są nieco niższe, przynajmniej o ok. tysiąc złotych za metr. Dlatego warto też sięgnąć choćby po dane z rynku mieszkaniowego, które publikuje NBP. Najnowsze są za III kwartał 2023 roku. Wynika z nich, że np. średnia cena ofertowa metra kwadratowego mieszkania dla 10 dużych miast (wśród nich jest Olsztyn) na rynku pierwotnym to 10 tys. zł, ale już cena transakcyjna to 9 tys. zł. W przypadku rynku wtórnego jest to odpowiednio 8 tys. zł i ok. 7,5 tys. zł. I trzeba też pamiętać, że to są tylko statystyki, bo o rzeczywistej cenie sprzedaży jak zawsze decyduje lokalizacja plus wielkość i standard lokalu.

Ceny mieszkań. Rynek pierwotny (IV kw. 2022 r. i IV kw. 2023 r.):
1. Warszawa 13634 zł 16815 zł
2. Kraków 12545 zł 15580 zł
3. Gdańsk 11683 zł 15062 zł
4. Wrocław 11834 zł 13112 zł
5. Katowice 10341 zł 12659 zł
6. Olsztyn 10025 zł 12471 zł
7. Szczecin 11103 zł 12430 zł
8. Poznań 10552 zł 12332 zł
9. Toruń 8427 zł 11105 zł
10. Białystok 8526 zł 9868 zł
Źródło: BIGDATA RynekPierwotny.pl

Ceny mieszkań. Rynek wtórny (IV kw.2022 r. i IV kw. 2023 r.):
1. Warszawa 14847 zł 17403 zł
2. Kraków 12776 zł 16637 zł
3. Gdańsk 12860 zł 15289 zł
4. Wrocław 11026 zł 13427 zł
5. Poznań 9829 zł 11316 zł
6. Katowice 6984 zł 10251 zł
7. Szczecin 8238 zł 9460 zł
8. Białystok 8292 zł 9451 zł
9. Lublin 8456 zł 9351 zł
10. Olsztyn 7264 zł 9012 zł
Źródło:GetHome.pl