Użytkowanie wieczyste i cała prawda o zmianie

Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność nastąpi z mocy prawa, na podstawie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (tekst jednolity: Dz.U.2018.1716) — i będzie odpłatne. Opłatę będzie można przez 20 lat uiszczać w ratach — tak samo, jak obecnie za użytkowanie wieczyste. Na podstawie ustawy użytkownicy, którzy stali się właścicielami lub współwłaścicielami lokalu, na poświadczenie tej zmiany w terminie 12 miesięcy otrzymają specjalne zaświadczenie. Ustawa wstrzymuje jednocześnie konieczność wnoszenia opłat do końca lutego 2020 roku. Prawo przewiduje ponadto bonifikaty dla właścicieli, którzy opłatę wniosą jednorazowo. Decyzja zależeć będzie jednak od samorządów. Wszyscy, którzy pragną raz na zawsze pozbyć się obowiązku płacenia za grunt, a przy tym skorzystać z bonifikaty, powinni pospieszyć się i złożyć odpowiedni wniosek jeszcze w tym roku.

Już na początku 2019 r. użytkownicy wieczyści gruntów wykorzystywanych na cele mieszkaniowe stali się właścicielami lub współwłaścicielami działek, na których budynek został wybudowany. Mieszkańcy domków jednorodzinnych zostali posiadaczami prawa do całej działki, a właściciele mieszkań w blokach wielorodzinnych — części ułamkowej działki. W Polsce ustawa dotyczy więc ok. 2,5 miliona rodzin. W konsekwencji, jeśli do 31 grudnia 2018 r. płaciliśmy za użytkowanie wieczyste, choćby jako składnik czynszu dla spółdzielni — to od 1 stycznia 2019 r. przez maksymalnie 20 lat mamy płacić za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność. Pamiętać należy jednak, że tegoroczne opłaty są wstrzymane do lutego 2020 r. Ktokolwiek planował więc opłatę za użytkowanie wieczyste do końca marca 2019 r. — obowiązujący termin przesunięty został na koniec lutego 2020 r., a tytuł opłaty to już przekształcenie użytkowania wieczystego we własność, a nie samo użytkowanie wieczyste.

By z prawa przekształceniowego skorzystać — trzeba trochę poczekać, najpierw na wspomniane już specjalne zaświadczenie o zmianie ze statusu użytkownika na właściciela. W tym dokumencie zawarta będzie przede wszystkim informacja o wysokości opłaty, którą przez kolejne lata trzeba będzie wnosić z tytułu przekształcenia prawa we własność. Ale nie tylko. Z zaświadczenia dowiemy się też o ewentualnej możliwości skorzystania z bonifikaty za opłacenie z góry całej należności za przekształcenie. Gdy taka bonifikata wyniesie 60 proc., jak choćby w przypadku gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste przez Skarb Państwa — przekształcenie jest na tyle opłacalne, że często warto nawet posiłkować się kredytem na wniesienie całej opłaty z góry, niż płacić ją przez 20 lat. Ale to pod warunkiem, że taki kredyt będzie kosztować mniej, niż płacenie za przekształcenie przez wspomniane 20 lat. Jeśli mieszkamy w Warszawie, opłata z góry za działkę pod naszym domem lub mieszkaniem jest jeszcze bardziej opłacalna. Warszawski ratusz uchwalił bowiem bonifikatę przekształceniową w wysokości aż 98 proc.! Mieszkaniec Warszawy, który dotychczas za użytkowanie wieczyste płacił 1000 zł rocznie — po uwzględnieniu bonifikaty zapłaci 400 zł za 20 lat i spokojnie może o problemie opłat zapomnieć. Prawdopodobnie będą to jedne z najlepiej zainwestowanych pieniędzy…

Władze samorządowe zalecają jednak cierpliwość w oczekiwaniu na owo zaświadczenie. A jednocześnie… pośpiech! Sęk bowiem w tym, że ktoś, kto ma prawo do skorzystania z bonifikaty, musi pamiętać, że ta bonifikata wynika z ustawy lub uchwały rady gminy, a te łatwo odwołać, a uchwałę zastąpić mniej, a czasem może bardziej korzystnymi rozwiązaniami. Dodatkowo, wszystko może się pokomplikować przez terminy. Z uchwały rady gminy może wynikać przecież, że bonifikata liczona jest od kwoty pozostałej do zapłaty. Jeśli zatem rok 2019 minie, za niego trzeba będzie wnieść całą opłatę, a sama bonifikata policzona zostanie nie od należności za 20, tylko za 19 lat. Pośpiech jest wskazany tym bardziej, gdy gmina zastosuje system bonifikat podobny do tego stosowanego przez Skarb Państwa, a ten występuje najczęściej. Wówczas bonifikata wynosi 60 proc. tylko w pierwszym roku — a z każdym następnym maleje o 10 proc. W konsekwencji, jeśli mieszkaniec zbyt późno otrzyma od gminy zaświadczenie o przekształceniu — ze złożeniem stosownego wniosku o jednorazową zapłatę za przekształcenie w wymaganym terminie może nie zdążyć.

Tę terminową pułapkę zauważył nawet ustawodawca. I pewnie z tego powodu wprowadził zasadę, w myśl której jeśli ktoś, kto dotychczas był użytkownikiem wieczystym gruntu państwowego, a zaświadczenie o przekształceniu prawa do gruntu w prawo własności otrzyma po roku 2019 — mimo wszystko będzie mógł zgłosić chęć wniesienia opłaty jednorazowej do 1 lutego 2020 r. Ponadto, jeśli uiści tę opłatę do końca lutego 2020 r. — mimo, że odpowiednie dokumenty złoży po roku 2019, będzie mógł skorzystać z tej 60 proc. bonifikaty. W myśl art. 7 ustawy każdy, komu przekształcono prawo użytkowania wieczystego we własność, może zgłosić chęć wniesienia opłaty jednorazowej i z bonifikaty skorzystać.

Urząd, zgodnie z Kodeksem postępowania administracyjnego, ma wówczas 14 dni na odpowiedź. W praktyce sytuacja może jednak wyglądać nieco inaczej, bo urzędy, z powodu natłoku zgłoszeń, tego terminu mogą zwyczajnie nie dać rady dotrzymać. Ale jest wyjście. Można bowiem zrezygnować z oczekiwania na bezpłatne zaświadczenie i już dziś wnioskować o wydanie zaświadczenia o przekształceniu w terminie 4 miesięcy. Kosztuje ono wtedy 50 zł, ale za tę cenę zyskujemy duży zapas czasu na dokonanie wszystkich formalności. Weźmy też pod uwagę fakt, że kolejki w urzędach pod koniec roku mamy jak w banku. Chęć skorzystania z bonifikaty warto więc zgłosić do końca bieżącego roku.
Jakkolwiek skorzystamy z możliwości jednorazowej zapłaty za przekształcenie, w ciągu 30 dni powinniśmy otrzymać zaświadczenie o jej uregulowaniu, z którym następnie udajemy się do sądu wieczysto-księgowego i składamy wniosek o wykreślenie w dziale III księgi wieczystej wpisu roszczenia o opłatę. Ten wniosek kosztuje 250 zł.

Kolejny problem jest taki, że nie każda nieruchomość kwalifikuje się do przekształcenia prawa użytkowania we własność. O ile w przypadku działek zabudowanych domem sprawa jest prosta — w przypadku bloków ustawa definiuje natomiast zasadę tak, że na danej działce ponad połowa lokali musi być mieszkalna. Jeśli zatem jesteśmy posiadaczami mieszkania w budynku, gdzie jest 50 lokali, ale na tej samej działce zbudowany został pawilon, a w nim 51 lokali użytkowych to, niestety, z prawa przekształcenia użytkowania wieczystego we własność nie skorzystamy. Wyjściem jest podział działki na dwie mniejsze: jedną z blokiem mieszkalnym i drugą, z pawilonem handlowym.

Inny problem to sąsiad-cudzoziemiec z kraju, który nie jest członkiem UE. Ustawa nie pozwala bowiem, by część mieszkańców miała prawo użytkowania wieczystego, a część— prawo własności do gruntu. Sąsiad będzie potrzebować zatem pozwolenia na nabycie udziału w prawie własności do gruntu pod budynkiem. Ale zanim je uzyska, proces przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności jest wstrzymany dla wszystkich mieszkańców budynku. Niektórzy prawnicy utrzymują jednak, że taka interpretacja może być błędna. W tej sytuacji nadrzędne jest bowiem prawo do mieszkania i jeśli cudzoziemiec nabył je zgodnie z przepisami, które nie wymagają przecież pozwolenia ministra dla lokali położonych poza pasem nadgranicznym — to logiczne wydaje się niw wymagać pozwolenia na nabycie udziału w działce pod budynkiem tylko dlatego, że prawo to zmienia się ze współużytkowania na współwłasność. Ale, jak to bywa, prawdopodobnie dopiero praktyka pokaże, jak ten aspekt ustawy będzie traktowany.
Magdalena Maria Bukowiecka