Jak zainwestować w nieruchomość — i zyskać!

— Nie można powiedzieć, że każdy, ale na taką inwestycję może pozwolić sobie zdecydowanie więcej osób, niż nam się wszystkim wydaje. Wystarczy 20% wkładu i warto już rozważyć dobrą inwestycję sfinansowaną z kredytu. Jeśli zestawić ją z niewielkim plusem to, zakładając wzrost stawek za najem w ciągu lat, rentowność takiej inwestycji w perspektywie czasowej będzie wzrastać. Ważna zasada to nie inwestować środków, które są w naszym budżecie domowym „na życie” — na inwestycję przeznaczamy wyłącznie wolne środki. Na pewno łatwiej też być inwestorem z własną działalnością gospodarczą lub firmą, niż jako osoba prywatna — choć w zasadzie jedna i druga opcja ma swoje wady i zalety. Przedsiębiorca może prócz zysków generować koszty będące dodatkową korzyścią przy jego głównej działalności. Inwestor indywidualny natomiast ma z takiej inwestycji świetny produkt emerytalny lub źródło pasywnego dochodu — mówi Krzysztof Zawadzki.

— Zanim zdecydujemy się zainwestować środki w zakup nieruchomości, musimy zastanowić się jaka to ma być inwestycja? Długo-, średnio- czy krótkoterminowa? Czy ma generować przychód pasywny? Czy mamy czas się nią zajmować, choćby poszukiwać najemcy? Inaczej szuka się nieruchomości pod najem krótkoterminowy — inaczej pod wzrost wartości z bardzo dobrze zlokalizowanej nieruchomości kupionej od developera na wczesnym etapie sprzedaży. A jeszcze inaczej starego mieszkania do remontu w świetnej lokalizacji pod najem długoterminowy. Inaczej planujemy inwestycję na 5 lat — a inaczej jako nasz plan emerytalny, żeby cieszyć się życiem po zakończeniu aktywności zawodowej.

— Zdecydowanie na pierwszym miejscu stawiałbym rentowność oraz próg wejścia w zestawieniu z naszymi możliwościami. Jeżeli szukamy nieruchomości o wartości do ok. 250 tys. zł, możemy bardzo dużo czasu i energii zaoszczędzić, filtrując zbyt drogie oferty. Następnym czynnikiem jest właśnie rentowność z inwestycji, tę jednak należy mierzyć w zależności od naszych założeń. Ale podstawowe kryteria powinny być zawsze te same: roczny dochód po podatkach, wzrost wartości samej nieruchomości, np. po rewitalizacji okolicy czy remontu, jaki w naszym lokalu zdecydujemy się przeprowadzić. Weźmy też pod uwagę opcję out, czyli jak łatwo możemy w razie konieczności pozbyć się nieruchomości i czy to oznacza straty — czy wręcz przeciwnie. Nawet najlepsza rentowność, która wiąże nas umową na wiele lat, w mojej ocenie jest nieatrakcyjna. Sprawdźmy też dokładnie, co dostajemy w cenie. Co nam oferuje ewentualny operator takiej nieruchomości, biuro pośrednictwa czy operator nieruchomości komercyjnej, i w jakiej cenie. Czy sami możemy się tym zająć, bo mamy czas, energię i niezbędną wiedzę. Kolejny punkt na naszej liście to lokalizacja. Podobnie jak przy zakupie dla własnych potrzeb mieszkaniowych — musimy wybrać miejsce stosowne do naszego pomysłu: jak najem dla studentów — to centrum miasta i super komunikacja, a jak apartament turystyczny pod najem krótkoterminowy — to atrakcyjne miejsce przy jeziorze czy na starówce. No i ostatni punkt, choć bardzo ważny: potencjał do wzrostu wartości samej nieruchomości. Wiadomo przecież, że wielka płyta nie zdrożeje tak, jak stara kamienica, której odnowienie może znacząco wywindować cenę. Z kolei inwestycja w projekt deweloperski zwykle przekłada się na łatwość ewentualnego zbycia — nieruchomości w miarę nowe sprzedają się najłatwiej.

— Zacząć od takich artykułów jak ten (śmiech), bo wiedzy nigdy dość! — Krzysztof Zawadzki odpowiada bez wahania. — Sam cały czas staram się być na bieżąco i czytam mnóstwo różnych raportów i zestawień. Warto na pewno opanować Excela, by wyliczać rentowność. Traktujmy inwestycję w nieruchomość jako produkt finansowy, jednak zawsze czynnik naszego osobistego gustu — podoba nam się to mieszkanie czy nie — i wiary w powodzenie projektu — też mają duże znaczenie. Jeśli nas samych urzekła lokalizacja, to prawdopodobnie znajdziemy najemcę, który będzie miał podobne odczucia. Warto jednak z tym romantyzmem nie przesadzać: inwestowanie to jednak przede wszystkim twarde stąpanie po ziemi. Pomocne mogą się wydać rozmowy z pośrednikami, którzy w swojej ofercie niejednokrotnie posiadają wiele ciekawych opcji, ale również wizyty w biurach developerskich. Poprośmy sprzedawcę, by wyliczył nam przykładową rentowność z najmu: niech ujmie podatki, czynsz oraz ewentualną amortyzację. Po tym, jak sobie z tym zadaniem poradzi, będziemy wiedzieli, z jak profesjonalnym (lub nie) fachowcem mamy do czynienia.
kz, mmb