Obowiązek podatkowy VAT

— Kiedy następuje moment powstania obowiązku podatkowego w VAT przy sprzedaży lokali przez dewelopera?
— Do 31 grudnia 2013 r. w przypadku sprzedaży lokali lub budynków obowiązek podatkowy w VAT powstawał z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później niż 30, dnia licząc od dnia wydania lokalu lub budynku. Od 1 stycznia 2014 r. obowiązek ten powstaje z chwilą dokonania dostawy, a jeśli przed dokonaniem dostawy została uiszczona całość lub część zapłaty (np. zadatek, zaliczka, przedpłata), obowiązek powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty.

— Co należy rozumieć przez dostawę lokalu?
— W celu określenia momentu powstania obowiązku podatkowego w VAT z tytułu dostawy lokalu istotne jest ustalenie, kiedy ta dostawa nastąpiła, przy czym dostawa lokalu rozumiana jest tu jako przeniesienie prawa do rozporządzania lokalem jak właściciel. Należy tu jednak zaznaczyć, że przeniesienie prawa do rozporządzania lokalem jak właściciel nie oznacza wystąpienia skutku cywilno-prawnego w postaci przeniesienia prawa własności na nabywcę w formie aktu notarialnego. Chodzi więc przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania lokalem, a nie rozporządzanie nim w sensie prawnym. W konsekwencji obowiązek podatkowy w VAT powstanie z chwilą wydania lokalu na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego i przekazania kluczy do lokalu. Bez znaczenia dla powstania obowiązku podatkowego jest fakt zawarcia umowy przenoszącej własność w formie aktu notarialnego w późniejszym terminie. Obowiązek podatkowy powstaje od całej ceny sprzedaży, określonej w umowie deweloperskiej, bez względu na to, czy deweloper otrzymał całość czy część zapłaty.

— Jaki wpływ na powstanie obowiązku podatkowego ma wniesienie wpłaty na poczet ceny lokalu przez nabywcę?
— Jeżeli przed wydaniem lokalu deweloper otrzymał całość lub część zapłaty od nabywcy na poczet ceny sprzedaży, wtedy obowiązek podatkowy w VAT powstaje od kwoty otrzymanej zapłaty w momencie jej otrzymania. Należy jednak podkreślić, że ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, tzw. ustawa deweloperska, narzuciła obowiązek dokonywania wpłat na poczet ceny sprzedaży lokali mieszkalnych na mieszkaniowe rachunki powiernicze, a sam fakt wpłat przez nabywców na rachunek powierniczy nie może być tożsamy z faktem otrzymania tych środków przez dewelopera, rodzącym obowiązek podatkowy, gdyż nie ma on możliwości dysponowania nimi. Istota rachunku powierniczego polega na zabezpieczeniu interesów dewelopera i nabywcy poprzez uczestnictwo neutralnego pośrednika — banku, który nadzoruje realizację umowy. Zgromadzone środki na rachunkach powierniczych wypłacane są deweloperowi w transzach, zgodnie z postępem realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub jednorazowo po zawarciu z nabywcą umowy przenoszącej własność lokalu mieszkalnego w formie aktu notarialnego. W sytuacji, kiedy płatności na rachunek powierniczy dokonywane są w taki sposób, że korzystanie z tych środków jest odsunięte w czasie aż do chwili spełnienia warunków określonych w umowie o prowadzenie rachunku powierniczego, stanowią one de facto formę kaucji, zabezpieczenia wykonania zobowiązań i nie można zaliczyć ich do przedpłat, zaliczek czy zadatków rodzących powstanie obowiązku podatkowego. Dopiero wypłata środków z rachunku powierniczego na rachunek bieżący dewelopera powoduje, że wypłacone kwoty uznaje się za zaliczkę, przedpłatę, zadatek itp.

— Jakie znaczenie dla nabywcy ma zmiana momentu ustalenia obowiązku w VAT?
— W konsekwencji wprowadzonych zmian nabywca otrzyma od dewelopera faktury VAT wystawione w wysokości i w dniu wpływu środków z rachunku powierniczego na rachunek bieżący dewelopera nabywcę lub, jeśli wydanie lokalu nastąpiło przed wypłatą środków z rachunków powierniczych, w wysokości całej ceny sprzedaży w dniu wydania lokalu.