Dom na cudzej działce - co na to prawo?

Według starej rzymskiej zasady wszystko co zostało wybudowane na powierzchni gruntu jest nierozerwalnie związane z jego własnością. Inaczej mówiąc każdy wybudowany obiekt staje się z mocy prawa własnością właściciela działki na której powstał.

— Taką samą regulację wprowadza również polski Kodeks cywilny, stosownie do art. 191 „własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową” — wyjaśnia Tomasz Kaczorowski, adwokat. — Z kolei art. 48 k.c. wskazuje, że częściami składowymi gruntu są w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. Każdy potencjalny inwestor, który zamierza wybudować obiekt na cudzym gruncie musi zatem pamiętać, że to właściciel działki stanie się również właścicielem wybudowanego obiektu — dodaje nasz ekspert.

Podstawą do rozpoczęcia procesu budowlanego, który musi pozostawać w zgodzie z warunka­mi zabudowy dla danej lokalizacji jest zawarcie z właścicielem działki np. odpowiedniej umowy użyczenia lub dzierżawy. Na jej podstawie inwestor nabywa prawo do dysponowania nieruchomością w celach budowlanych. Dzięki tej umowie może wystąpić z wnioskiem o pozwolenie na budowę. Zostanie ono wydane, ponieważ inwestor „dysponuje nieruchomością na cele budowlane”.

Najkorzystniej dla inwestora jest, gdy umowa z właścicielem działki zostanie zawarta na bardzo długi okres, co daje jako takie poczucie bezpieczeństwa. Nie zmienia to jednak faktu, że właścicielem wybudowanego obiektu będzie właściciel działki, a nie inwestor. Przeniesienie prawa własności całej nieruchomości wraz z zabudowaniami wymaga bowiem od stron dodatkowych uzgodnień.

Do najważniejszych kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości zaliczymy podatek od nieruchomości. W pierwszej kolejności to właściciel nieruchomości jest zobowiązany do uiszczania podatku od nieruchomości (art. 3 ust. 1 pkt. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych), czyli w opisywanym wypadku będzie to właściciel działki. Sam fakt zawarcia umowy, która daje inwestorowi możliwość dysponowania nieruchomością na cele budowlane, nie zmienia osoby zobowiązanej do uiszczania podatku.

Oprócz podatku od nieruchomości, istnieje szereg różnego rodzaju opłat związanych z bieżącą eksploatacją i korzystaniem z wybudowanego obiektu. Są to np. opłaty za dostarczenie wody, odbiór ścieków, media, wywóz śmieci. Opłaty dla dostawców będzie ponosić osoba, która zawarła umowę na dostawę wskazanych usług, czyli najczęściej inwestor, ponieważ to on jest zainteresowany korzystaniem z obiektu.

Zdarza się, że inwestor buduje obiekt na cudzym gruncie, nie posiadając żadnej umowy, która uprawnia go do dysponowania nieruchomością w celach budowlanych. Dzieje się tak najczęściej, gdy działający w dobrej wierze inwestor jest przekonany, że ma prawo budować na danej działce i przysługuje mu prawo własności. Chociaż właścicielem wybudowanego obiektu stanie się rzeczywisty właściciel działki, to prawo nie pozostawia inwestora bez ochrony. Stosownie do treści art. 231 § 1 k.c. „Samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem”. Najczęściej wybudowany obiekt będzie wart znacznie więcej niż sama działka. Wówczas inwestorowi przysługuje roszczenie do właściciela działki, aby ten sprzedał mu działkę za „odpowiednim wynagrodzeniem”, pod którym to pojęciem należy najczęściej rozumieć wartość rynkową działki. Muszą zatem zaistnieć dwie przesłanki:
— wartości domu musi być wyższa od wartości samej działki
— inwestor musi być samoistnym posiadaczem w dobrej wierze, czyli dysponować działką w  sensie faktycznym oraz być przekonanym, że ma do tego uprawnienie, a  dobrą wiarę potwierdzi opłacanie podatku od nieruchomości.

Gdyby właściciel odmawiał sprzedaży, inwestorowi przysługuje prawo wystąpienia do sądu z żądaniem sądowego przeniesienia własności nieruchomości, także za odpowiednim wynagrodzeniem.