Ceny mieszkań w IV kwartale 2023 roku

Koniec spadków podaży na rynku wtórnym?

Na sytuację w branży w zeszłym roku duży wpływ miał wysoki popyt generowany głównie przez rządowy program Bezpieczny Kredyt 2%. Duże zainteresowanie, szczególnie mniejszymi mieszkaniami sprawiło, że liczba ogłoszeń zaczęła wyraźnie spadać. Zjawisko to widać wyraźnie od kwietnia 2023, kiedy to z miesiąca na miesiąc lokali na sprzedaż było coraz mniej. Trend ustąpił dopiero w IV kwartale ubiegłego roku.

Wiosna 2023 była ważnym momentem dla sektora mieszkaniowego. Start programu BK 2% był już pewny i od tego momentu podaż lokali z drugiej ręki zaczęła spadać o 5 do 6% w skali miesiąc do miesiąca. Trend ten był widoczny w podobnym natężeniu aż do września tamtego roku. W październiku, listopadzie i grudniu podaż była już dużo bardziej stabilna, a jej wahania wynosiły około 1%. Jednak w oczach analityków jest za wcześnie, by mówić o trwałej stabilizacji wielkości oferty mieszkaniowej. Dopiero w 2024 będziemy mogli mówić o prawdziwym odbudowaniu się podaży, jeśli oczywiście trend ten się nie odwróci. Według danych zebranych przez Nieruchomosci-online.pl w IV kwartale liczba aktywnych ogłoszeń była o 24% mniejsza niż w tym samym czasie rok wcześniej.

Skąd ta stabilizacja?

Do najważniejszych powodów stabilizacji podaży w ostatnich trzech miesiącach 2023 należy wyraźnie mniejsze zainteresowanie programem BK 2%. W III kwartale popyt w segmencie małych i średnich mieszkań był stymulowany przez rządowe wsparcie. Pod koniec roku efekt ten zaczął słabnąć, choć w grudniu liczba wniosków znów wyrosła. Powodem była informacja o wygasaniu naboru do BK 2% wraz z końcem roku.

Te zmiany widać też, gdy obserwujemy statystyki dotyczące kontaktu pomiędzy kupującymi, a sprzedającymi. Według danych zebranych przez autorów raportu spadek zainteresowania mieszkaniami w omawianym okresie wyniósł 15% kwartał do kwartału. Patrząc z szerszej perspektywy aktywność kupców w IV kwartale 2023 była wyraźnie wyższa niż w ciągu sześciu pierwszych miesięcy zeszłego roku. W branży widać więc utrzymujące się ożywienie.

Ceny nadal rosną

W świetle zebranych danych wyraźnie widać, że w trzech ostatnich miesiącach minionego roku ustabilizowała się podaż, ale niestety nie dotyczyło to cen nieruchomości mieszkalnych. W niemal wszystkich największych miastach średnie ceny ofertowe były wyższe w skali kwartał do kwartału. Warto przy tym pamiętać, że wartości ofertowe przedstawiają oczekiwania sprzedających i nie są jednoznaczne z cenami transakcyjnymi. W końcówce roku kupcy nie mieli jednak dużych możliwości negocjacyjnych, a warunki rynku sprawiały że negocjowano ceny w górę.

Przeciętna cena w sektorze małych mieszkań najmocniej wzrosła w Warszawie oraz Krakowie. W obu przypadkach było to około 10% w skali kwartał do kwartału. Duży skok w górę zanotowano też we Wrocławiu. W IV kwartale ceny kawalerek były o 7% wyższe niż kwartał wcześniej. W innych regionach korekty w górę były niewielkie. W Gdańsku sięgnęły one 3%, a w Poznaniu około 1% kwartał do kwartału. Podwyżki cen kawalerek nie dotyczyły na szczęście wszystkich miast wojewódzkich. Niewielkie spadki zanotowano w Olsztynie, Rzeszowie, Lublinie i Kielcach.

Lokale obejmujące dwa pokoje podrożały we wszystkich miastach wojewódzkich oprócz Rzeszowa. Wzrosty obejmowały od 6 do 8% m.in w Krakowie, Łodzi czy Wrocławiu i od 2 do 5% m.in w Gdańsku czy Lublinie. Podobnie wyglądała sytuacja cenowa większych 3-pokojowych lokali. Stawki z kwartału na kwartał nie zmieniły się tylko w Toruniu. Największe wzrosty zanotowano m.in w Krakowie czy Olsztynie i wyniosły one od 8 do 9% w porównaniu z poprzednimi miesiącami 2023 roku.

Obraz wzrostów cen w skali roku

Ostatni kwartał 2023 był kolejnym okresem, w którym ceny mieszkań na rynku wtórnym rosły. Nic więc dziwnego, że korekty ich wartości w skali roku były naprawdę duże. Kawalerki w Warszawie, Katowicach i Krakowie są droższe o ponad 20% niż rok wcześniej. We Wrocławiu ten wzrost wyniósł niemal 18%, ale były też bardziej ustabilizowane regiony. W skali rok do roku ceny małych mieszkań wzrosły o nie więcej niż 5% m.in w Bydgoszczy, Olsztynie czy Rzeszowie.

Lokale dwupokojowe najbardziej podrożały w stolicy Małopolski. Średnia cena ofertowa w ciągu roku skoczyła tam o 23%. Niewiele mniejsza korekta w górę dotyczyła Warszawy (21% r/r). W większości innych miast wojewódzkich różnica w cenie wahała się od 6 do 17%.

Z roku na rok mocno podrożały też największe lokale złożone z trzech pokoi. Najmniej, bo o 9%, wzrosły one w Bydgoszczy, ale w Krakowie był to już wzrost o 24% rok do roku. Spory wzrost w tym sektorze zaobserwowano też na stołecznym rynku. Tam duże mieszkania podrożały w skali rok do roku o niemal 20%.