Ceny mieszkań na Olsztynie dalej rosną

Na rynku mieszkaniowym mamy boom, ale za rosnącym popytem nie idzie podaż i rynek jest wydrenowany. Brakuje dobrych ofert. W lipcu wystartował „Bezpieczny kredyt 2 proc”, czyli rządowy program tanich kredytów dla osób kupujących pierwsze mieszkanie. Rząd szacuje, że z tego kredytu z dopłatami do spłacanych rat korzystać będzie ok. 40 tys. gospodarstw domowych rocznie. To spowodowało już w czerwcu wzrost popytu na mieszkania i wzrost cen, szczególnie w większych miastach, także w Olsztynie. Na szczęście to kilkuprocentowy skok.

Jednak niektórzy deweloperzy zwietrzyli okazję do zarobienia dodatkowego grosza, wypowiedzieli część umów rezerwacyjnych i sprzedają lokale już po wyższych cenach. Mogą sobie na to pozwolić, bo na rynku brakuje mieszkań, a niedługo zapewne czekają nas cięcia stóp procentowych, tak więc kredyty mieszkaniowe potanieją i po własne M ustawi się kolejna grupa chętnych.
Problem w tym, że budujemy wciąż za mało. W I kw. 2023 r. oddano do użytkowania w Polsce ok. 54,9 tys. mieszkań, to o 0,4 proc więcej niż I kw. 2022 r.

Jednak liczba ok. 38,6 tys. mieszkań, których budowę rozpoczęto, była niższa o 27,6 proc. w porównaniu z I kw. 2022 r.

A budowa domu to nie pieczenie bułeczek. Musi potrwać. Według wstępnych danych GUS, w Olsztynie w maju tego roku nie przekazano do użytkowania mieszkań. Rok temu było ich 239.

Patrząc na dane za okres styczeń – maj tego roku to oddano do użytkowania 262 mieszkania. To aż o 45,3 proc. mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Nieco lepiej wygląda to w całym regionie, bo w województwie warmińsko-mazurskim oddano do użytkowania 2445 mieszkań, to o 9,5 proc. mniej niż w okresie styczeń–maj 2022 r.

Co dalej?

Sytuacja na rynku olsztyńskim rynku niewiele się zmieni. Dlaczego? Wskazują na to inne dane, a przede wszystkim liczba rozpoczętych inwestycji. I tak w okresie styczeń – maj 2023 r. w stolicy regionu rozpoczęto budowę 137 mieszkań to aż o 66,6 proc. mniej niż w analogicznym okresie 2022 r. Gdy dodamy do tego, że tym okresie wydano 132 pozwolenia na budowę mieszkań lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym, że jest to o 74 proc. mniej niż w analogicznym okresie 2022 r., to sytuacja na lokalnym rynku mieszkaniowym robi się nieciekawa.
Podobnie jest w kraju. Na zapaść budowlaną wskazywały już dane za I kwartał. W I kw. w Polsce rozpoczęto budowę 38,6 tys. mieszkań, to jest mniej o ok. 27,6 proc. w porównaniu z I kw. ubiegłego roku, a pozwoleń na budowę mieszkań wydano 51,6 tys. co oznacza spadek o ok. 33,8 proc. rok do roku i 14,7 proc. kwartał do kwartału.

To wszystko musiało przełożyć się na ceny mieszkań. I jak prognozują ekonomiści po krótkiej stabilizacji ceny mieszkań dalej będą rosnąć w kolejnych kwartałach. Z analizy rynku mieszkaniowego ekonomistów jednego z dużych naszych banków wynika, że w drugim kwartale w sześciu największych miastach średnie ceny za metr kwadratowy na rynku pierwotnym były o 5,1 proc. wyższe niż trzy miesiące wcześniej. W skali rok do roku ceny rosną o 5,9 proc. Natomiast w pozostałych dziesięciu miastach wojewódzkich, gdzie w pierwszym kwartale mieliśmy wzrost nawet o 7,8 proc., teraz pojawił się minimalny spadek o 0,7 proc. kwartał do kwartału.

Zatem, jakie ceny było w pierwszym kwartale tego roku, bo za drugi kwartał nie ma danych. Otóż według informacji NBP w kwartale tego roku średnie ceny ofertowe w grupie 10 dużych miast, do których zalicza się też Olsztyn, na rynku pierwotnym wynosiła o 9,5 tys zł, a cena transakcyjna 8 tys. zł. Natomiast na rynku wtórnym średnia cena ofertowa za metr wynosiła 8 tys zł, zaś cena transakcyjna 7 tys. zł. Dla porównania w grupie 6 dużych miast, w której jest, np. Gdańsk cena ofertowa metra na rynku pierwotnym wynosiła 11 tys zł, a cena transakcyjna 10,5 tys zł. Z kolei na rynku wtórnym cena ofertowa to było 10,5 tys. zł a a cena transakcyjna 9,5 tys. zł. Oczywiście najdrożej było w Warszawie. Tam średnia cena ofertowa na rynku pierwotnym wynosiła 13,3 tys zł, a transakcyjna 13 tys. zł. Natomiast na rynku wtórnym było to odpowiednio 13,8 tys. zł i 12,2 tys zł.

Z zestawienia przygotowanego przez portal nieruchomosci-online.pl wynika, że ceny mieszkań w drugim kwartale 2023 r. w stosunku do okresu styczeń-marzec wzrosły w 14 z 18 analizowanych miast.

W Olsztynie w porównaniu z I kw. ceny mieszkań 1-poojowyh skoczyły o 3,2 proc., 2-pokojowych o 2,4 proc., 3-pokojowych o 4 proc., a 4-pokojowych o 4,4 proc.

Jakie są teraz ceny w Olsztynie?

— Rozrzut cen w zależności od lokalizacji jest bardzo duży. Stare mieszkania, do remontu można dostać za 4 tys. zł za metr kwadratowy — mówi Danuta Nalazek, właścicielka biura nieruchomości. — Natomiast średnia cena mieszkania u deweloperów to ok. 7 tys. zł za metr, co nie wyklucza super ofert w cenie 11 tys. zł i więcej. Zmieniają się też preferencje klientów. Kiedyś szukali małych kawalerek, teraz standardem są dwa, trzy pokoje, a więc mieszkania 60-70-metrowe. Mieszkania nie będą taniały, bo też ceny materiałów rosną. Myślę, że trzeba przyzwyczaić się do tego, że to będzie towar dla niektórych ludzi niedostępny, szczególnie młodych ludzi.

Jak dodaje Piotr Płoski, agent biura nieruchomości w czerwcu na rynku pierwotnym w Olsztynie ceny stanęły, a nawet była lekka korekta w dół. Natomiast na rynku wtórnym cały czas utrzymuje się trend wzrostowy.

— Wejście w życie „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” spowodowało większe zainteresowanie kupujących, co z kolei przełożyło się na wzrost cen mieszkań — zauważa Piotr Płoski. — W Olsztynie ceny mieszkań na rynku wtórnym w dużej mierze zależą od lokalizacji i są spore różnice. Średnia cena to 7,5 -8,5 tys. zł za metr, choć są nowsze osiedla, gdzie ta cena wynosi 12-13 tys. zł za metr. Widzimy też większe zainteresowanie mieszkaniami 50-60-metrowymi. Ceny na rynku pierwotnym wahają się od ok. 8,5 do nawet 13 tys. zł za metr. Dużo taniej jest w miejscowościach podolsztyńskich, gdzie można kupić mieszkania od dewelopera za 5,5-6,5 tys. zł za metr.

Średnie ceny mieszkań w II kw. 2023 r. w zł.
1 pokój 2 pokoje 3 pokoje
Białystok 9509 8735 8364
Bydgoszcz 7455 7255 7085
Gdańsk 14064 12974 12650
Gorzów Wlkp. 7415 6948 6585
Katowice 8481 8078 7286
Kielce 8241 7777 7724
Kraków 14426 13105 12601
Lublin 9447 8838 8830
Łódź 7677 7215 7408
Olsztyn 9369 7949 7587
Opole 9074 7672 7614
Poznań 10907 10088 9338
Rzeszów 10024 9591 8870
Szczecin 9204 8603 8205
Toruń 8371 7917 7187
Warszawa 15820 14599 13737
Wrocław 12361 11064 10519
Zielona Góra 7838 7196 7051

Dane to średnie ceny ofertowe za mkw. z rynku wtórnego. Źródło: Nieruchomości-online.pl