Kredyt na budowę domu. Warunki uzyskania. Minimalny wkład własny.

Wszyscy czegoś pragną. Jednak chyba najczęstszym marzeniem dorosłych jest własny dom. Szczególnie w ostatnim roku na skutek przymusowej kwarantanny wiele osób doceniło komfort posiadania swojego skrawka ziemi. Poskutkowało to wzmożonym popytem na działki i dużym zainteresowaniem budową domów. Jedną z form sfinansowania takiej inwestycji jest kredyt hipoteczny. O sposoby jego uzyskania zapytaliśmy olsztyńskiego eksperta kredytowego, który od kilkunastu lat pomaga w doborze najkorzystniejszej oferty. Na nasze pytania odpowiada Krzysztof Bontal – Prezes Proferto Sp. z o.o.

– Wzrosło zainteresowanie kredytami hipotecznymi na budowę domów?
– Obecnie są one bardzo popularne. Ich udział we wszystkich kredytach ciągle rośnie. Raczej to się nie zmieni, biorąc pod uwagę zainteresowanie działkami budowlanymi. Większość klientów nabywających grunty prawdopodobnie niedługo podejmie decyzję o inwestycji. Szacuje się, że obecnie na rynku już jest ok. 25% mniej dostępnych ofert sprzedaży gruntów niż przed pandemią.

– Na jakim etapie budowy możemy ubiegać się o kredyt?
– Zarówno na samym początku, jak i w trakcie trwania inwestycji. Wszystko zależy od tego, kiedy potrzebujemy pieniędzy. Warto jednak dość wcześnie sprawdzić, jakie są nasze możliwości kredytowe, aby być dobrze przygotowanym.

– Czy musimy posiadać już działkę?
– Nie. Można złożyć jeden wniosek o kredyt na zakup działki i budowę. Musimy posiadać już projekt budowlany. Bank najpierw wypłaci środki na zakup, a po otrzymaniu pozwolenia na budowę wypłaci resztę kwoty. Jest to jednak rzadko stosowane rozwiązanie i dostępne tylko w niektórych bankach, co ogranicza wybór ofert.

– Co może być wkładem własnym?
– Jako wkład własny można potraktować wartość działki, wykonanych już prac oraz nakładów poniesionych na zakup materiałów budowlanych. Ważne, aby działka nie była obciążona inną hipoteką. W niektórych przypadkach mogą to być także środki zgromadzone na koncie emerytalnym IKE.

– Jak duży finansowy wkład własny jest konieczny i czy można go czymś zastąpić?
– Minimum to 10%. Są jednak wyjątki. Przy dużej różnicy pomiędzy wartością rynkową gotowego domu a kosztami jego budowy może się okazać, że nie będziemy potrzebowali nawet złotówki własnych środków. Ta różnica będzie traktowana jak nasz wkład własny.

– Czy będzie potrzebna wycena nieruchomości?
– Tak. Każdy bank wymaga wyceny nieruchomości, która będzie zabezpieczała udzielony kredyt. Bank zleci ją sam lub poprosi klienta o dostarczenie gotowego operatu wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego.

– Jakie podstawowe dokumenty odnośnie nieruchomości będą potrzebne do złożenia wniosku?
– Prawomocne pozwolenie na budowę, projekt budowlany, dziennik budowy i kosztorys, w którym rozpisane będzie, na co wykorzystamy środki z kredytu.

– Do jakiego stanu musi być doprowadzona inwestycja?
– Musi być zgłoszenie zakończenia budowy (oddanie do użytkowania). Można zatem przyjąć, że minimum to stan deweloperski.

– Kto określa koszt budowy?
– Zawsze klient. Banki natomiast mają zazwyczaj określone minimalne koszty, które są konieczne do wykonania danej inwestycji. Zależne są od stanu docelowego budynku, jego struktury, powierzchni i lokalizacji. Oczywiście bank nie udzieli kredytu większego niż 80-90% wartości nieruchomości, która będzie zabezpieczeniem. Jeśli nasz kosztorys jest na wyższą kwotę, to różnicę będziemy musieli pokryć z własnych środków lub jako zabezpieczenie dać dodatkową nieruchomość.

Na naszej stronie www.proferto.pl opublikowaliśmy narzędzia, dzięki którym bezpłatnie przygotowujemy wzorcowe kosztorysy do kilku banków. Oczywiście należy to skonfrontować później z naszymi własnymi założeniami.

– Czy muszę mieć faktury na wykonane prace?
– Nie. Rozliczenie odbywa się przez porównanie wykonanych na budowie prac z tymi zawartymi w przygotowanym przez nas kosztorysie. Dostarczamy bankowi zdjęcia inwestycji albo bank wysyła inspekcję, która to weryfikuje.

– Czy dostaniemy od razu całą kwotę?
– Nie. Kredyt będzie wypłacany w transzach, zgodnie z postępami prac. Każda kolejna transza będzie wypłacona po rozliczeniu się z poprzedniej. Pierwsza transza nie powinna przekraczać wartości obecnej nieruchomości (np. działki).

– Jak długo może trwać budowa?
– Najczęściej maksymalnie 24 miesiące.

– Jak liczona jest zdolność kredytowa?
– Tak samo jak w przypadku każdego innego kredytu hipotecznego. Na podstawie naszych dochodów i zobowiązań finansowych, przy uwzględnieniu naszej sytuacji rodzinnej.

– Czy taki kredyt różni się od kredytu na zakup gotowego mieszkania?
– Niewiele. Główną różnicą jest karencja w spłacie kapitału. Do momentu wypłaty całego kredytu spłacamy same odsetki. Dopiero później płacimy pełną ratę.

– Czy jest jakaś ogólna rada, którą dałby Pan klientom?
– Nawet dwie. Dobrze oceńcie koszty budowy. Większość klientów zakłada bardzo optymistyczne warianty i tego nie doszacowuje. Pamiętajmy, że jeśli nie wykorzystamy pełnej kwoty, to jest to równoznaczne z wcześniejszym jej spłaceniem. Dlatego polecam zachować przynajmniej 10% buforu. Szczególnie teraz, w dobie drożejących materiałów budowlanych.

Drugą rzeczą jest przemyślenie kosztorysu prac. Z niego się rozliczamy. Im lepiej będzie przygotowany, tym łatwiej przejdziemy bankowe procedury.