Na metr kwadratowy mieszkania w Olsztynie musimy pracować dwa miesiące

Z danych podanych przez Narodowy Bank Polski wynika, że najdroższe mieszkania w Polsce są w Warszawie — średnio 10 992 zł za metr kwadratowy, Gdańsku — 10 043 zł i Gdyni — 10 038 zł. Nie ma tutaj wielkiego zaskoczenia, są to jedne z największych ośrodków miejskich lub turystycznych w Polsce.

Najtańsze mieszkania możemy kupić w Opolu — 5 691 zł, Zielonej Górze — 6 047 zł i Kielcach — 6 530 zł. Mówimy tu oczywiście o nowych mieszkaniach.

— W bieżącym roku wyraźnie przybiera na sile tempo, w którym drożeją mieszkania — komentuje Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments. — Najnowsze dane NBP pokazują, że przeciętny metr nowego mieszkania na siedmiu największych rynkach zdrożał w ciągu roku o trochę ponad 10 proc. W przypadku mieszkań używanych zwykła średnia wyciągnięta z aktów notarialnych poszła w górę o 7,3 proc. Na rynku mieszkań używanych analitycy banku centralnego są jednak w stanie określić nie tylko, jak zmieniała się zwykła średnia, ale też potrafią ocenić dynamikę zmian cen z uwzględnieniem jakości sprzedawanych lokali. Chodzi o to, że możliwe jest wyczyszczenie danych z faktu, że np. raptem więcej osób kupuje mieszkania o niższej lub wręcz przeciwnie — wyższej jakości. Przeciętne „M” sprzedane na siedmiu największych rynkach zdrożało w ciągu roku trochę ponad 10 proc.

Przeglądając jeden z popularnych serwisów ogłoszeniowych, znaleźliśmy w Olsztynie 356 ogłoszeń sprzedaży mieszkań. Najtańsze z nich, kawalerka wielkości 17 metrów kwadratowych, kosztuje 119 tys. zł. Mieszkania dwupokojowe do gruntownego remontu można kupić już za 170-200 tys. zł. Co ciekawe, najtańsze mieszkania w Olsztynie znajdują się na Zatorzu lub w okolicy ulic Żołnierskiej i Kołobrzeskiej. Za mieszkanie powyżej 40 metrów kwadratowych przyjdzie nam zapłacić około 230 tys. zł.

Ceny najdroższych mieszkań dobijają nawet do 2,5 miliona złotych. Za metr kwadratowy apartamentu na starówce lub w śródmieściu musimy zapłacić od 9 do 13 tys. złotych. Trzeba zaznaczyć, że są to mieszkania o dużej powierzchni, średnio od 150 metrów kwadratowych w górę.

— Przez ostatnie kwartały na wzrost cen mieszkań składało się wiele czynników. Działał tu m.in. fakt, że nieruchomości są postrzegane jako bezpieczna przystań dla kapitału i oręż przeciwko inflacji — komentuje analityk Bartosz Turek.

— Do tego na wzrost cen oddziaływały: dynamiczny wzrost wynagrodzeń, bardzo sprawna odbudowa gospodarki czy rosnący optymizm rodaków. Kluczowe dla rozwoju sytuacji były najniższe w historii stopy procentowe. To przez nie lokaty były niemal nieoprocentowane, a kredyty najtańsze w historii. Stymulowany w ten sposób popyt wchodził na rynek, na którym brakowało ofert – po części ze względu na to, że niektórzy deweloperzy na początku epidemii wstrzymali rozpoczynanie nowych inwestycji. Sporo miesięcy upłynęło, zanim deweloperzy nadrobili zaległości powstałe w trakcie dwóch miesięcy wstrzymywania nowych projektów. Ważniejsze jest jednak to, że sporo mieszkań ściągają z rynku fundusze inwestycyjne (przeważnie zagraniczne), które skupują nie tylko pojedyncze mieszkania, ale też całe bloki, osiedla czy nawet firmy deweloperskie, ograniczając w ten sposób ofertę rynkową. W konsekwencji podwyżek stóp procentowych banki zaczęły także podnosić w końcu oprocentowanie lokat. W efekcie już niedługo oprocentowanie depozytów przestanie być kilkadziesiąt razy mniej atrakcyjne niż potencjalne zyski z wynajmu mieszkań. Rewolucji nie należy się jednak spodziewać. Nawet, gdy oprocentowanie lokat faktycznie wzrośnie, to i tak najpewniej wciąż rentowność wynajmu mieszkań będzie kilkukrotnie wyższa niż zyski z bankowych depozytów. Niemniej i tak spodziewana normalizacja może mieć wpływ na spadek inwestycyjnego popytu na mieszkania — podsumowuje.

— Zjawisk, które mogą prowadzić do bilansowania się popytu i podaży możemy szukać też po drugiej stronie rynku – po stronie podaży — dodaje analityk. — Deweloperzy mają w przygotowaniu dużo nowych inwestycji. Na przykład najnowsze dane GUS pokazują, że przez 10 miesięcy 2021 roku deweloperzy dostali pozwolenia na budowę ponad 174 tysięcy mieszkań i rozpoczęli budowę prawie 141 tysięcy lokali. W obu przypadkach oznacza to wzrost o ponad 30 proc. względem analogicznego okresu przed rokiem. Z danych tych wynika, że deweloperzy nie szczędzą sił i środków, aby zaspokoić potrzeby popytu. Wiele wskazuje na to, że z czasem będzie się im to udawało w coraz większym stopniu.
Dużym problemem wśród rynku mieszkaniowego w Polsce, a zwłaszcza w miastach atrakcyjnych turystycznie jakim niewątpliwie jest Olsztyn jest udział zagranicznych inwestorów. Według szacunków, wśród wszystkich transakcji na rynku deweloperskich dokonują "przeciętni Kowalscy", czyli polskie rodziny ze średnim przychodem. Popyt na rynku zagranicznym przekłada się bezpośrednio na wzrost cen mieszkań. Bogaty inwestor zza granicy jest w stanie zapłacić dużo więcej za mieszkanie niż przeciętnie zarabiająca polska rodzina.

źródło: HRE Investments