Z nikim nie walczymy

2021-08-24 08:10:00(ost. akt: 2021-08-24 08:12:30)

Autor zdjęcia: "Studio-Projekt" Autorska Pracownia Architektoniczna

— Mamy działkę w centrum naszego miasta i chcielibyśmy wybudować na niej budynek mieszkalny, ale zgodnie z prawem — mówi Andrzej Bogusz, prezes zarządu ARBET Investment Group, spółki, która planuje inwestycję mieszkaniową przy ul. Emilii Plater w Olsztynie. Co powstanie na działce? O tym mówi architekt Piotr Mikulski-Bąk.
— Która to już wasza próba podejścia do wybudowania budynku przy ul. Emilii Plater?
— Trzecia.To już prawie trzy długie lata oczekiwania.

— Dlaczego to tak długo trwa?
— Plan miejscowy dla tej lokalizacji przewiduje różne możliwości zabudowy z wyłączeniem obiektów przemysłowych i właśnie mieszkań. Preferuje natomiast biura i hotel. Ten plan ma ponad 13 lat i został uchwalony w czasach, gdy potrzeby Olsztyna były inne i inne były czasy. Obecny Olsztyn ma dużą ilość bardzo atrakcyjnych lokalizacji pod hotele, zwłaszcza tych nad jeziorami. W Olsztynie natomiast jest olbrzymi deficyt terenów pod wielorodzinne budownictwo mieszkaniowe. Stąd to zjawisko wyludniania czyli suburbanizacji stolicy województwa. Deweloperzy budują duże osiedla w gminach podolsztyńskich, czyli tam, gdzie takie tereny są. Deficyt gruntów, to również jedna z przyczyn wysokich cen mieszkań. Mamy działkę w centrum naszego miasta i chcielibyśmy wybudować na niej budynek mieszkalny, ale zgodnie z prawem. Z nikim nie walczymy.

— Moglibyście nagiąć nieco prawo. Zmienić nazwę i zbudować to, co chcecie. Dlaczego tego nie robicie?
— Tak. Można wybudować budynki mieszkalne nazywając je hotelami lub np. pensjonatami, co obserwujemy również w naszym mieście. W rzeczywistości są to budynki mieszkalne. Wystarczy im się przyjrzeć. My jesteśmy deweloperem od ponad dwudziestu już lat i nie chcemy nikogo oszukiwać czy wprowadzać w błąd, jak robią to niektórzy pseudodeweloperzy czy spekulanci, którzy oszukują swoich klientów. Takie pseudomieszkania to 23 proc. VAT przy jego zakupie i bardzo wyskoki podatek od nieruchomości, co oznacza corocznie dla właściciela wyższe koszty utrzymania takiego lokalu z tytułu tylko tego podatku o kilkaset złotych miesięcznie w porównaniu z „prawdziwym” mieszkaniem o takiej samej powierzchni.

— To jakie są te "legalne” możliwości budowy mieszkań ?
— Pierwsza, to budowa w oparciu o tzw. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, o ile działka leży na terenie objętym takim planem i dopuszcza on zabudowę mieszkaniową. Druga możliwość to zabudowa w oparciu o tzw. warunki zabudowy, gdy nie ma planu dla danej działki i wreszcie trzecia, to zabudowa w oparciu o ustawę o ułatwieniu w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych i inwestycji towarzyszących, zwana też ustawą mieszkaniową lub lex deweloper. Weszła ona w życie w sierpniu 2018 roku i pozwala wybudować mieszkania wszędzie tam, gdzie nie ma planu miejscowego, np. na terenach poprzemysłowych już nie użytkowanych, pokolejowych, powojskowych oraz tam, gdzie plan jest, ale nie przewiduje zabudowy mieszkaniowej. Ustawa ta ma na celu zwiększenie dostępności gruntów na potrzeby budownictwa mieszkaniowego.

— Czy budowa mieszkań w oparciu o tą ustawę jest najłatwiejsza?
— Wprost przeciwnie. Ta ustawa jest bardzo rygorystyczna. Aby mieć szansę pójścia tą ścieżką muszą być spełnione bardzo twarde warunki. Nie ma tu żadnej uznaniowości. Organ sprawdza, czy warunek został spełniony, czy nie i nawet jeden niespełniony pozbawia inwestora szans na uzyskanie zgody na budowę mieszkań.

— Jakie to warunki ?
— Ustawodawca określił wymagania dotyczące samej lokalizacji działki oraz parametrów jej zabudowy. I tak np. istotna jest odległość działki od szkoły, przedszkola, przystanku, zorganizowanych terenów sportowych i rekreacyjnych. Ustawa zakłada też maksymalną wysokość zabudowy. Ponadto radni mieli możliwość korekty tych wymagań poprzez uchwalenie tzw. lokalnych standardów urbanistycznych. Nasi radni taką uchwałę podjęli jako jedni z pierwszych w Polsce już w listopadzie 2018 r. Uchwała ta bardzo zaostrzyła te wymagania. I tak np. odległość działki od przystanku wg. ustawy to maksymalnie 500 m, ale według uchwały naszych radnych to zaledwie 250 m, odległość od szkoły, według ustawy 1500 m, według uchwały olsztyńskiej to 750m, dopuszczalna wysokość zabudowy dla miasta o wielkości Olsztyna to 14 kondygnacji według ustawy i zaledwie 7 kondygnacji według uchwały rady miasta. No i liczba miejsc parkingowych na jedno mieszkanie, to według uchwały radnych wskaźnik 0,5-0,7.

— Co oznacza to w praktyce?
— Obowiązek spełnienia przez inwestora wszystkich tych wymagań łącznie. Np. maksymalna odległość od przystanku autobusowego 250 metrów oznacza, że od działki do najbliższego przystanku nie może być dalej niż 250 m. 250 metrów, to 250. A 251 to już o metr za daleko. Tak samo sprawdza i ocenia się pozostałe parametry. Nie ma tu żadnego marginesu. Nie spełnienie któregokolwiek eliminuje działkę z dalszego postępowania.

— Czy poza ARBETEM ktoś złożył do ratusza wniosek w trybie tej ustawy ?

— Z tego co wiemy, wniosków takich przez te trzy lata do ratusza wpłynęło kilka. Ale żadne postępowanie nie doszło nigdy do tego etapu, co nasze wnioski. Po prostu nie spełniały one tych bardzo ostrych kryteriów uchwalonych przez naszych radnych. Poza tym taki wniosek musi zostać uzgodniony z trzema organami i uzyskać opinię aż 11 innych podmiotów, w tym miejskiej komisji architektoniczno-urbanistycznej i straży pożarnej.

— Poprzednie dwie koncepcje zabudowy tej nieruchomości nie uzyskały pozytywnej opinii komisji architektoniczno-urbanistycznej…
— To prawda. Uważamy, że uzasadnienia tamtych opinii odnoszące się do parametrów zabudowy dla tej działki w kontekście planu miejscowego nie były merytorycznie zasadne, bo należało je rozpatrywać w odniesieniu do wymagań ustawy i uchwały, a nie planu. Machnęliśmy na to ręką i zleciliśmy opracowanie koncepcji zabudowy całkowicie nowej, uwzględniającej oczekiwania komisji. Taką koncepcje opracował architekt Piotr Mikulski-Bąk z Olsztyna.


W budynku będzie 75 mieszkań

Co powstanie na działce przy Emilii Plater, o tym mówi architekt Piotr Mikulski-Bąk, autor projektu.

— Miejska komisja architektoniczno-urbanistyczna pozytywnie oceniła przygotowaną przez pana koncepcję zabudowy parceli przy ul. Emilii Plater. Co tam powstanie?
— Podkreślę tylko, że to, co proponujemy jest zgodne ze studium rozwoju miasta. Na działce między ul. Emilii Plater a Parkiem Centralnym ma powstać budynek mieszkalny o podwyższonym standardzie. Będzie tam 75 mieszkań. Nie będą to ani apartamenty, ani coś co udaje hotel. To będą mieszkania o średniej wielkości ok. 60 m kw.

— Co oznacza podwyższony standard?

—To kwestia wykończenia elewacji i części wspólnych, jakości użytych materiałów, czy powierzchni tarasów i balkonów. Do tego dochodzi oczywiście lokalizacja. W tym przypadku praktycznie w centrum miasta, a jednocześnie w sąsiedztwie Parku Centralnego, bo działka graniczy z parkiem.

— Budynek ma mieć siedem pięter, czy będzie współgrał z otoczeniem?
— Tak go zaprojektowaliśmy. Między ulicą Emilii Plater a parkiem jest 10-metrowa skarpa. W naszej koncepcji budynek od strony Emilii Plater ma tak naprawdę trzy kondygnacje i czwartą mocno wycofaną oraz trzy kondygnacje wkomponowane w skarpę. Nie widać ich od strony ulicy. Natomiast od strony parku dzięki zabudowie tarasowej, kaskadowej pięter też nie czuje się tej wysokości.

— A co z miejscami parkingowymi?
— Będzie garaż podziemny w budynku, a miejsc jest tyle, ile maksymalnie dopuszcza uchwała Rady Miasta, czyli 0,7 na mieszkanie. Za pierwszym podejście zaprojektowaliśmy 1 do 1, wniosek został cofnięty.

— A co z drogą pożarową, strażacy będą mogli dotrzeć do budynku na wypadek zagrożenia?

— Dojazd do budynku będzie ulicą Emilii Plater. W projekcie budowlanym, a więc w kolejnym etapie, zostaną przedstawione szczegółowe rozwiązania ochrony przeciwpożarowej budynku. Nie robi się tego na etapie koncepcji. Tu określa się parametry, czyli maksymalną wysokość zabudowy, szerokość elewacji frontowej i parametry dachu.

— Budynek ma mieć płaski dach, dlaczego nie spadzisty?
— Takie dachy pozwalają na stworzenie bardzo fajnych tarasów na dachu, które mogą być częściowo zielone, obsadzone roślinnością i co zapewnia retencję wód opadowych, zmniejsza nagrzewnie się i w efekcie zapobiega tworzeniu się wysp ciepła. Dodam jeszcze, że na ulicy Emilii Plater są już budynki z płaskim dachem.

Andrzej Mielnicki

Komentarze (2) pokaż wszystkie komentarze w serwisie

Komentarze dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników. Zaloguj się.

Zacznij od: najciekawszych najstarszych najnowszych

Zaloguj się lub wejdź przez FB

  1. grand #3073536 24 sie 2021 09:20

    Stop dewleperce w centrum Olsztyna. Teren jest parkowy i piękny nie zaśmiecajmy krajobrazu kolejna mieszkalną ohydą.

    Ocena komentarza: warty uwagi (8) odpowiedz na ten komentarz

  2. Pwo #3073534 24 sie 2021 09:16

    Od czasu kiedy Arbet zdecydował o budowie Osiedla Sterowców, w Olszynie ma ciężko. Trzeba pamiętać że Olsztyn nie chciał tak dużego osiedla po za granicami miasta, ponieważ oznaczło to utratę podatników na rzecz gminy Dywity i zakorkowanie Zatorza.

    Ocena komentarza: warty uwagi (14) odpowiedz na ten komentarz