Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego – jakie inne alternatywy?

Kredyt hipoteczny jest sposobem na sfinansowanie dużej inwestycji, polegającej na zakupie mieszkania czy domu, budowie bądź adaptacji lokalu mieszkalnego oraz realizacji wielu innych celów. Banki mają ściśle określone wymagania dotyczące udzielania kredytów hipotecznych. Czy możliwe jest uzyskanie kredytu hipotecznego bez wkładu własnego?
Czym jest właściwie kredyt hipoteczny?
Kredyt hipoteczny to kredyt bankowy zabezpieczony z wykorzystaniem ograniczonego prawa rzeczowego, jakim jest hipoteka. Ma charakter długoterminowy i najczęściej udzielany jest w wysokiej kwocie. Według art. 3 ustawy z dnia 23 marca 2017 roku o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, umowa kredytu hipotecznego jest umową, która dotyczy udzielenia konsumentowi kredytu przez kredytodawcę bądź dania przyrzeczenia udzielenia kredytu zabezpieczonego hipoteką lub innym prawem związanym z nieruchomością mieszkalną. Kredyt hipoteczny może być przeznaczony również na sfinansowanie niezwiązanego z działalnością gospodarczą lub z prowadzeniem gospodarstwa rolnego nabycia lub utrzymania:
l prawa własności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, a także ich budowy lub przebudowy;
l spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
l prawa własności nieruchomości gruntowej lub jej części;
l udziału we współwłasności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, który stanowi odrębną nieruchomość lub udział w nieruchomości gruntowej.
Cechą charakterystyczną kredytu hipotecznego jest zabezpieczenie w formie hipoteki, którą można obciążyć prawo własności nieruchomości, spółdzielcze prawo do lokalu, prawo do użytkowania wieczystego czy prawo do domu jednorodzinnego. Kredyt hipoteczny wymaga ustanowienia zabezpieczenia w formie wpisu hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej nieruchomości.
Kto ma szansę na kredyt hipoteczny?
Na kredyt hipoteczny mogą liczyć tylko klienci pełnoletni, mający pełną zdolność do czynności prawnych, którzy będą spełniać warunki:
l odpowiednio wysokiej zdolności kredytowej, rozumianej jako zdolność do spłaty zobowiązania kredytowego wraz z odsetkami i innymi opłatami;
l pozytywnej historii kredytowania w BIK (Biurze Informacji Kredytowej);
l złożenia wniosku kredytowego wraz z wymaganymi załącznikami;
l wniesienia wkładu własnego w wysokości co najmniej 20 proc. wartości nieruchomości.
Wkład własny wymagany jest do kredytów hipotecznych, ale nie zawsze musi on wynosić 20 proc. wartości nieruchomości i mieć formę pieniężną.
Kredyt hipoteczny a wkład własny
Komisja Nadzoru Finansowego w 2014 roku wdrożyła w życie rekomendację, wedle której banki muszą żądać wkładu własnego od klientów wnioskujących o kredyty hipoteczne. Od 2014 roku sukcesywnie rósł poziom wymaganego wkładu własnego. Wynosił odpowiednio:
l 5 proc. w 2014 roku,
l 10 proc. w 2015 roku
l 15 proc. w 2016 roku
l 20 proc. w 2017 roku.
Obecnie nie jest już podwyższany próg wymaganego wkładu własnego. Jeszcze przed wprowadzeniem rekomendacji KNF można było uzyskać kredyt hipoteczny bez wkładu własnego odpowiadający 100 proc., a nawet na 110 proc. wartości nieruchomości.
Istnieje jednak możliwość uzyskania kredytu hipotecznego przy dysponowaniu połową wymaganego wkładu własnego, to jest 10 proc. wartości nieruchomości, jeśli część wkładu zastąpiona zostanie innym zabezpieczeniem spłaty kredytu.
Sposoby na zastąpienie wkładu własnego
Nie sposób otrzymać dziś kredyt bez żadnych oszczędności czy wkładu własnego w innej postaci. Można jednak zmniejszyć jego udział w inwestycji do 10 proc., o ile pozostała część, dla zmniejszenia ryzyka banku związanego z kredytowaniem, zabezpieczona zostanie w inny sposób. Może to być:
l wykupienie ubezpieczenia niskiego wkładu własnego (braku wkładu własnego),
l blokada środków finansowych na rachunku kredytobiorcy,
l zastaw na papierach wartościowych emitowanych przez Skarb Państwa lub NBP,
l zabezpieczenie na środkach zgromadzonych przez kredytobiorcę na indywidualnym koncie emerytalnym (IKE) lub indywidualnym koncie zabezpieczenia emerytalnego (IKZE).
Warto też podkreślić, że wkładem własnym nie muszą być pieniądze w gotówce. Może nim być również:
l inna nieruchomość, będąca własnością kredytobiorcy, np. działka;
l udokumentowane koszty związane z budową obiektu;
l pozostałe aktywa: polisy, lokaty, IKE i IKZE.
Pomimo formalnego braku możliwości skorzystania z kredytu na 100 proc. wartości nieruchomości, nie trzeba mieć oszczędności w formie gotówki lub środków na koncie bankowym, aby bank udzielił kredytu hipotecznego. Wystarczy działka budowlana czy pozostałe, wspominane wyżej aktywa.