Lekarz kamienic. Historia z Olsztyna Skłodowskiej 21a - wywiad

Cieszy mnie każdy przypadek, gdy wspólnota mieszkaniowa z kamienicy, która wiele lat pozostawała w naprawdę trudnym, żeby nie powiedzieć — opłakanym stanie, dzisiaj chwali się dobrze spożytkowaną dotacją. A co jeszcze ważniejsze — skuteczną rewitalizacją, przeprowadzoną pięknie dla oka, ale i z poszanowaniem dawnej sztuki budowlanej. Jak i skąd pozyskać ogromne środki na rewitalizację starej kamienicy? Jaką dokumentację trzeba opracować? Jakie materiały i metody budowlane są wskazane, jakie — zabronione? Od czego zacząć?

Na te wszystkie pytania odpowiada Michał Cygan, członek zarządu firmy Manez Zarządzanie Nieruchomościami sp. z o.o. oraz Ratujemy Kamienice sp. z o.o., jej spółki córki, który na co dzień występuje jako inwestor zastępczy, nadzorując i realizując projekty w imieniu wspólnot mieszkaniowych.

— Wszystko zaczęło się od zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi — wspomina dziś pan Michał. — Ze wszystkich typów nieruchomości to kamienice zafascynowały mnie najbardziej. Dlatego od 2018 roku skupiłem się już wyłącznie na wspieraniu swoją wiedzą, doświadczeniem
i zaangażowaniem renowacji starych kamienic.

— Ale już tylko na rewitalizacji czy wciąż jeszcze na zarządzaniu?

— To zależy od właścicieli kamienic. Jeśli nie czują zadowolenia ze współpracy z obecnym administratorem, służę także wsparciem w procesie zarządzania. Jeśli jednak współpraca im się układa dobrze, to nie ma potrzeby zmiany zarządcy — ja skupiam się już wyłącznie na procesie rewitalizacji. Od 2016 do 2019 roku miałem sposobność przeprowadzić w formule inwestora zastępczego aż siedem olsztyńskich kamienic przez skomplikowany proces projektowania, pozyskania środków unijnych, realizacji prac remontowych i rozliczenia środków UE w urzędzie marszałkowskim. Trzeba pamiętać, że pozyskiwanie środków unijnych jest niełatwym procesem, szczególnie jeśli wziąć pod uwagę konieczność skompletowania całej sterty dokumentów, w tym rzetelnej dokumentacji technicznej i załączników.

Rozliczenie wszystkich kamienic przyjęte zostało bez jakichkolwiek zastrzeżeń. To jest i już zawsze będzie sukces nie tylko tej kamienicy, ale także mój prywatny.

W tym roku zdobyłem unijne wsparcie dla kolejnych dwóch kamienic. Łącznie rewitalizacji poddawanych jest dziewięć kamienic na kwotę ponad 10 mln zł. To robi na mnie ogromne wrażenie.

W latach 2020-2024 całkowicie wyczyściłem portfel swoich nieruchomości, którymi zarządzam zostały w nim jedynie te kamienice, które chciały realizować inwestycje służące poprawie stanu budynku, w szczególności wspierane przez środki unijne bądź też z innych źródeł — dotacji wojewódzkiego konserwatora zabytków czy Gminy Olsztyn. Współpracuję z właścicielami kamienic, które potrzebują wsparcia — partnera gotowego wziąć ich pod skrzydło i wesprzeć w całym procesie projektowania, pozyskania środków i zrealizowania inwestycji przy minimalnym wkładzie pracy zarządu wspólnoty mieszkaniowej. I na takiej współpracy postanowiłem się skupić. Zacząłem występować jako inwestor zastępczy, który nadzoruje i realizuje projekt w imieniu wspólnoty mieszkaniowej.

— Czyli koniec administrowania.

— Chodzi o bardziej kreatywne zarządzanie nieruchomością. Trzeba połączyć się z kamienicą, poczuć potrzebę i determinację jej mieszkańców. Dopiero wtedy pojawia się moc do działania. Bez tego się nie uda. Jak nie ma energii w ludziach, to ja nie jestem w stanie niczego zrobić. I z reguły nie podejmuję się współpracy z takimi kamienicami.

Skupiam się na tych kamienicach, które wiedzą, czego chcą, i są w stanie ponieść ciężar finansowy inwestycji. I szukają partnera, który ich wesprze i poprowadzi przez cały proces pozyskania funduszy i realizacji przedsięwzięcia. Bywa, że trafiają się ludzie, którzy szukali już pomocy u jednego, czasem u kilku administratorów — aż w końcu trafili do mnie.

— I jak to się zaczyna?

— Zaczyna się od swoistej terapii (śmiech). Spotykam się z mieszkańcami danej kamienicy, siadamy i… zamykamy oczy! Wtedy proszę, by wyobrazili sobie wygląd swojej kamienicy po rewitalizacji: jak chcą, żeby wyglądała. Razem wprowadzamy się w taki stan marzenia. No, i wtedy najczęściej słyszę te marzenia, ale i aktualne bolączki. Że dach od 25 lat cieknie, że grzyb, że klatka schodowa cuchnie i urąga wszelkim estetycznym doznaniom i że wszystko inne…

Bywa, że każdy z mieszkańców ma inną potrzebę. A ja to wszystko skrupulatnie notuję. Już po spotkaniu z mieszkańcami siadam do komputera, wprowadzam wszystkie marzenia do tabelki i staram się połączyć oczekiwania z możliwościami, jakie daje regulamin konkursu danej instytucji, z reguły urzędu marszałkowskiego, który jasno precyzuje, co może zostać sfinansowane, a co nie. Następnie składam to w całość, dokonuję wstępnej kalkulacji i można przejść do drugiego etapu, który nazywam etapem twardej inżynierii i doświadczenia. Na kolejnym spotkaniu z mieszkańcami kamienicy przedstawiam koszty, szanse, możliwości i zagrożenia. Bywa, że przeżywają szok, gdy fundusz remontowy trzeba podnieść z 2 zł do 7-9 zł przez najbliższych 20 lat. Wtedy następuje etap decyzji.

— A trudno jest uratować zabytek? Bo finanse to jedno, ale historia to osobne wyzwanie!

— Z pewnością tak. Wyzwaniem jest na pewno realizacja — to zupełnie inny wymiar budownictwa. Dziś na cegły kładzie się szybkie tynki gipsowe, ale w stuletniej kamienicy taki patent jest niedopuszczalny. Bo gips chłonie wilgoć, a kiedy następnie ją oddaje — powstają grzyby i pleśń.

— I ta wilgoć zostaje.

— Dokładnie. A przecież budynki zabytkowe nie są ocieplane. Kiedy powstawały 100-120 lat temu, ówcześni architekci i budowlańcy projektowali je w taki sposób, żeby wilgoć swobodnie przepływała przez przegrody. Takie budynki nazywa się dyfuzyjnie otwartymi.

Zimą mur zawilgacał, a latem swobodnie odparowywał. I cykl się powtarzał. Dziś wszelkie zastosowanie nieodpowiedniego materiału może natychmiast ten cykl zaburzyć. A to już powoduje ogromną degradację substancji zabytkowej. Stąd odpowiedni dobór materiałów jest w całym procesie rewitalizacji najważniejszy, przy konserwacji zabytków wręcz kluczowy.

— Czyli chyba jednak trudno…

— Trudno. I w kontekście pozyskiwania finansowania, i w kontekście samej realizacji. Bo można ucieszyć się z dotacji w wysokości 1-2 mln zł, ale potem to trzeba jeszcze zrealizować: dobrać odpowiedniego wykonawcę, wiarygodnego i z doświadczeniem w pracy z zabytkami, a także pilnować używanych materiałów. Jeśli chcemy zrewitalizować kamienicę na kolejnych kilkadziesiąt lat, a nie na cztery-pięć, to jest to bardzo ważne. Materiał, ale i robocizna.

— Co jest najważniejsze w procesie pozyskania środków na rewitalizację kamienic?

— W całym przedsięwzięciu bardzo dbam o transparentność procesu. Od początku do końca jestem z mieszkańcami szczery. Nie czaruję, nie lukruję rzeczywistości. Zawsze mówię, jak jest. Mam w sobie wielką odpowiedzialność społeczną i wiem, że tu nie ma miejsca na „mniej więcej”. Trzeba przewidzieć wszystkie koszty, które się pojawiają naturalnie oraz te, które mogą, ale nie muszą się pojawić. Moje kalkulacje uwzględniają całość kosztów. Zatajenie bądź niewzięcie pod uwagę kosztu któregoś z elementów może spowodować wielotysięczne straty finansowe dla kamienicy. Dlatego też trzeba to robić jak się należy. Inny powód jest taki, że nie umiem kłamać — mimo takiego, a nie innego nazwiska (śmiech).

— Budynek powstał między rokiem 1899 a 1904 i pomimo działań wojennych nie uległ zniszczeniu — jako chyba jeden z niewielu, zwłaszcza w śródmieściu Olsztyna. Czy w związku z tym łatwo poszło?

— Niestety, nie.

— Tak podejrzewałam…

— Budynek jest spięty klamrami rzymskimi. Ma trudności w odprowadzeniu wody opadowej, bo teren wokół niego to po prostu górka. W pobliżu powstał też nowy budynek. Od szczytu cała ściana chwyciła wilgoć od piwnicy do wyższych kondygnacji. A wiadomo, że woda, zamarzając, zwiększa swoją objętość o 7%. I skutek był taki, że ta zamarznięta woda po prostu rozsadzała tynki od środka. Pojawiał się grzyb, zwłaszcza w mieszkaniach na parterze. Kominy były popękane, niedrożne. Wszystko razem — realne zagrożenie dla życia i zdrowia mieszkańców. Czyli na pewno wyzwanie. Ale jednocześnie są powody do radości: mieszkańcy tej kamienicy poczynili ogromne działania na rzecz radykalnej poprawy tego stanu. Zmodernizowany został system grzewczy — budynek został podłączony do sieci miejskiej. Wymieniona została też cała elektryka. Cieszy mnie, że ta wspólnota jeszcze przed konkursem na dotację unijną na własną rękę zmierzyła się z trudnościami i poniosła ciężar finansowy. Kiedy się do mnie zgłosili, do zrobienia pozostały dwie najtrudniejsze i najbardziej kapitałochłonne rzeczy: remont elewacji i klatki schodowej — typowe działania konserwatorskie, choć bardzo specjalistyczne i bardzo drogie. I stąd nasza współpraca: pomoc w pozyskaniu kapitału, ale też wsparcie moim doświadczeniem w procesie samej rewitalizacji. Tak spotkałem się z panią Wiesławą Pawlicką, mieszkanką Wyzwolenia 25, osobą o wielkim sercu, wrażliwą i czułą na stan tej kamienicy. Ujęła mnie ona do tego stopnia, że swoje wynagrodzenie uciąłem do minimum. Zwyczajnie chciałem jej pomóc.

— Kamienica oryginalnie należała do człowieka o nazwisku Josef Reich, który z zawodu był rzeźnikiem. Wedle „Adress-Buch der Kreisstadt Allenstein für 1904” [„Książka adresowa miasta powiatowego Olsztyn na rok 1904”] w kamienicy mieszkało 8 osób trudniących się rzemiosłem.

— Właśnie, cała historia tej kamienicy jest cudowna. Ten ktoś tu mieszkał ponad 100 lat temu, był rzeźnikiem, a stać go było na wybudowanie kamienicy. Ktoś, kto na co dzień „tańczył z nożem” miał w sobie tyle przestrzeni i polotu, by stworzyć coś tak pięknego. To jest niesamowite.

— Bo to był rzeźnik z zacięciem neorenesansowym, proszę pana!

— To jakby w żaden sposób nie koresponduje, a jednak kamienica stoi do dziś, więc jest faktem.

— Dzisiaj może i nie, ale kiedyś tak.

— Dokładnie. Dlatego samą historię tej kamienicy należy kultywować i podtrzymywać. Ta kamienica stoi od 120 lat, a jutro przyjdą następne pokolenia — i ona dalej będzie stała. Musi stać. Dzięki dobrej rewitalizacji, zgodnej ze sztuką konserwatorską, ale szanującej historię.

— Kiedy stojąc na jej klatce schodowej, czytamy konserwatorski opis kamienicy, pojawia się wizerunek wręcz magiczny. Przenosi nas w inny, dawno zamknięty świat. Ale jednocześnie — chyba mocno zobowiązuje, choćby do wielkiej dbałości o wszelkie architektoniczne i budowlane szczegóły…

— Ta kamienica to jeszcze ciekawsza historia. Budynek jest większy, okazalszy. Przed wojną, zwłaszcza w pierwszych latach po jego powstaniu, mieszkali tu bogaci mieszkańcy, którzy posiadali służbę zamieszkującą w oficynach. Zatem były w nim i pomieszczenia, i klatki schodowe dla służby. Dziś mieszkania mają tam po ok. 100 m2 — wcześniej było ich mniej i miały po 200 m2. Są tam też duże balkony. Ktoś, kto ją projektował i budował — musiał mieć nie tylko możliwości, ale i ogromną potrzebę uczucia wyjątkowości, bo stworzył piękną kamienicę.

— Co potwierdzają księgi adresowe, wedle których zamieszkiwało ją 22 lokatorów.

— Czy są jeszcze środki na rewitalizację?

— Tak, są. Kolejny, ostatni już konkurs planowany jest na czerwiec 2026. By jednak do niego przystąpić, trzeba pracę nad projektami technicznymi czy badaniami konserwatorskimi rozpocząć niezwłocznie. Przygotowanie kamienicy do konkursu trwa 8-12 miesięcy.

— I jak je zdobyć?

— Ciekawe pytanie… Osobom zainteresowanym proponuję spotkanie, w czasie którego opowiedzą mi o swojej kamienicy. Potem zadam kilka pytań. Trochę przez analogię wizyta u mnie przypomina nieco wizytę u lekarza: też trzeba opowiedzieć o wszystkich dolegliwościach, bez zatajania czegokolwiek. Tak to odbieram i tak to czuję; taki lekarz kamienic jestem. Jest rozmowa, jest diagnoza i dopiero wtedy można zaplanować leczenie, szukać rozwiązań, skutecznych metod i wypisać recepty. Chodzi o kalkulację cenową, dokumentację projektową, kredyt, fundusz remontowy, pozyskanie dotacji i jeszcze 100 innych załączników. Człowiek, który nigdy tego nie robił, może i da radę, ale okupi to ogromem energii, czasu i bieganiny. Ten moloch administracyjno-urzędowy jest naprawdę trudny do strawienia. Masz wybór. Możesz to zrobić sam albo zatrudnić inwestora zastępczego. Zwłaszcza że ludzie, którzy do mnie przychodzą, wiedzą, że czarowania nie będzie. Zaczyna się zawsze od sprawdzenia, czy kamienica ma możliwość uzyskania dotacji. Jeśli ma — idziemy dalej, jeśli nie ma — to niestety, dalej nie pójdziemy.
Magdalena Maria Bukowiecka

Marii Skłodowskiej-Curie 21A, czyli jakby luksusowo... Ta kamienica w sierpniu 2025 r. podpisała umowę z Warmińsko-Mazurskim Urzędem Marszałkowskim na dotację unijną w wysokości 1 947 211,12 zł przy kwocie całej inwestycji na poziomie 2 353 491,94 zł.