Bardzo drogie własne cztery kąty w Olsztynie

Drogo, to najkrótsze podsumowanie tego, co działo się na rynku mieszkaniowym w Olsztynie w ubiegłym roku. Według danych BIG DATA RynekPierwotny.pl w grudniu ubiegłego roku za m kw. nowego mieszkania w Olsztynie trzeba było zapłacić średnio 11,7 tys. zł, choć w większych miastach było jeszcze drożej. O niemal 6 tys. zł więcej w Warszawie i o 5 tys. zł w Gdańsku.

W grudniu średnia cena ofertowa mieszkania w Olsztynie wyniosła ponad 607 tys. zł.

Ceny mieszkań wahają się w zależności od od tego, czy na rynek trafia pula drogich, czy stosunkowo tanich – jak na dany rynek – lokali. I tak cenową sinusoidę mieliśmy w Olsztynie w 2024 roku. Najtaniej było w marcu, kiedy średnia cena m kw. nowego lokalu była na poziomie 10 608 zł/m kw. Natomiast najwyższa była w sierpniu, kiedy mieszkania podrożały do 11 837 zł/m kw. To wynik tego, że w sierpniu do oferty trafiła pula drogich mieszkań z segmentu premium ze średnią ceną powyżej 28 tys. zł/m kw. 

Pod koniec roku ceny nieco spadły, osiągając na koniec 2024 roku średnio 11 742 zł. za m kw. nowego „M”. Nadal najdroższe nad Łyną są kawalerki – średnio 13 347 zł/m kw. Tańsze są mieszkania dwupokojowe (12 059 zł/m kw) i trzypokojowe (10 984 zł/m kw). 

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w grudniu 2024 roku w Olsztynie dostępnych było 935 ofert mieszkań z rynku pierwotnego. Rok do roku to wzrost o 116 proc. Czym tłumaczyć ten tak duży skok?

Otóż grudzień 2023 roku był ostatnim miesiącem funkcjonowania programu Bezpieczny Kredyt 2 %, a więc czasu rekordowego popytu. Oferta deweloperów kurczyła się w szybkim tempie i tym samym na koniec 2023 roku w puli lokalnych firm deweloperskich znajdowały się łącznie 433 lokale. Rok później, na koniec 2024 roku w sprzedaży było już ponad dwa razy więcej mieszkań z rynku pierwotnego.

Zdaniem ekspertów w 2025 roku kluczową rolę w kształtowaniu cen mieszkań może odegrać polityka deweloperów wobec segmentu popularnego, czyli mieszkań dostępnych dla przeciętnego kredytobiorcy. 

— Wzrost podaży tego typu lokali w dużych miastach – podobnie jak pod koniec ubiegłego roku w Warszawie, Krakowie, Łodzi czy Poznaniu – mógłby doprowadzić do stabilizacji, a nawet niewielkiego spadku średnich cen. Końcówka ubiegłego roku pokazała, że ten scenariusz jest prawdopodobny, czego przykładem są chociażby wspomniane miasta — zauważa Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Jednak istnieje też ryzyko, że deweloperzy skoncentrują się na droższych inwestycjach, kierowanych głównie do zamożnych klientów, co ponownie wywinduje stawki za metr kwadratowy. Dodatkowo wzrost kosztów materiałów i robocizny, napędzany m.in. inwestycjami infrastrukturalnymi w ramach Krajowego Planu Odbudowy, może utrzymać presję na ceny – zwłaszcza w największych metropoliach, gdzie rosną także koszty zakupu działek.

Oczywiście dużo tańsze są mieszkania używane, bo jak podaje jedna z agencji nieruchomości w Olsztynie jest to średnio nieco ponad 8 tys. zł za metr, ale ceny lokali na rynku wtórnym są bardzo zróżnicowane. Te różnice mogą sięgać nawet ponad 1000 zł za metr zarówno w górę, jak i w dół. A czasem przebijają nawet ceny za metr nowego mieszkania.

Tu wiele zależy od lokalizacji, bo są mniej i bardziej modne ulice, ale też wielkości, a także standardu lokalu. Jednak patrząc na ogłoszenia trzeba mieć zawsze w tyle głowy, że to są ceny ofertowe, a nie transakcyjne.

Co prognozują inni eksperci?

Zdaniem autorów raportu PKO Banku Polskiego „Rejs w nieznane. Perspektywy gospodarcze na 2025” rynek mieszkaniowy znalazł się w stagnacji. Według nich 2025 rok będzie rokiem spadku sprzedaży mieszkań, mniejszej aktywności budownictwa mieszkaniowego i stabilizacji cen.

Jak zauważają, sprzedaż mieszkań pod koniec 2024 roku była w wyraźnym trendzie spadkowym. Program Bezpieczny Kredyt 2%, pomimo krótkiego okresu trwania, był intensywny i nasycił stronę popytową. Impulsem, który mógłby nieco ożywić stronę popytową, byłaby obniżka stóp procentowych.

Zdaniem ekspertów w 2025 roku deweloperzy będą musieli konkurować z rosnącą ofertą na rynku wtórnym. Obok słabnącego popytu warto pamiętać, że wchodzimy w czas, kiedy zaczyna upływać 5-letni okres, po którym inwestorzy indywidualni mogą zbyć kupione w czasie boomu mieszkania bez podatku dochodowego — przypominają autorzy raportu.

Ich zdaniem po bardzo silnym wzroście na przełomie 2023 i 2024 roku ceny mieszkań ustabilizowały się. Pomimo wyraźnie słabszego popytu i rekordowej nadwyżki oferty obniżki cen są póki co incydentalne. Kolejne kwartały mogą przynieść jednak wyraźniejszą korektę cen. W ich opinii ceny nie spadną do poziomów z pierwszej połowy 2023 roku, zwłaszcza przy realizacji scenariusza obniżek stóp procentowych o 100 pb w 2025 roku.

Jednak wiemy też, że nie będzie „Kredytu 0%”, czekając na który wielu deweloperów w ub. roku zaczęło swoje inwestycje. A część potencjalnych klientów wstrzymywała się z zakupem lokalu, czekając z kolei na zapowiadane rządowe dopłaty. Teraz mogą chcieć wejść na rynek.

Czy olsztynian stać na własne M?

Jak podał GUS, mediana wynagrodzeń w gospodarce narodowej w lipcu 2024 roku na Warmii i Mazurach wyniosła 6136,99 zł brutto. Oznacza to, że połowie zatrudnionych zostało wypłacone wynagrodzenie nie wyższe niż ta kwota, a druga połowa otrzymała wynagrodzenie nie niższe. To oczywiście kwota brutto, bo na rękę jest to nieco ponad 4500 zł. Zestawiając tę płacę z cenami mieszkań, to mieszkaniec Olsztyna za swoją pensję mógł kupić nawet nie pół metra kwadratowego nowego lokalu.

Dlatego dziś własne M bez kredytu hipotecznego jest praktycznie poza zasięgiem większości Polaków, a już na pewno młodych ludzi. A w ostatnich latach o taki kredyt mieszkaniowy było trudno (poza korzystającymi z programu Bezpieczny Kredyt 2 %) i przybywało osób bez jakichkolwiek szans na własne lokum.
Tu problemem są nie tylko wysokie ceny mieszkań, ale także bardzo wysokie obecnie stopy procentowe, co przekłada się na koszty kredytu. Na razie jednak nie ma szans na ich korektę, czego dowodem było ostatnie 16 stycznia posiedzenie Rada Polityki Pieniężnej i utrzymanie stóp procentowych NBP na niezmienionym poziomie. Być może do korekty dojdzie w marcu, albo zdaniem niektórych ekonomistów najwcześniej dopiero po wakacjach.

Zostań naszym Patronem! Twoje wsparcie ma znaczenie!