Andrzej Bogusz, prezes firmy Arbet Investment Group: „Ceny mieszkań nie spadną”

Panie Prezesie, jak jest z tymi mitycznymi marżami deweloperów?
Andrzej Bogusz: Społeczeństwu wmawia się, że chciwi deweloperzy przy sprzedaży mieszkań narzucają 30 proc. marży. To jest bzdura, która wynika albo z kompletnego braku elementarnej ekonomicznej wiedzy u osób, które tak twierdzą, albo jest to celowe działanie, by namieszać ludziom w głowach i wywołać negatywne emocje. Jeżeli od przychodu, jakim jest cena mieszkania, odejmiemy deweloperowi tylko dwa koszty: koszt budowy i koszt zakupu gruntu, to panuje powszechne przekonanie, że inwestorowi zostaje właśnie 30 proc. marży. Co to jest za ekonomia? Zapomina się o dodatkowych kosztach związanych m.in. z marketingiem, samą sprzedażą, kosztem pieniądza, kosztem prowadzenia firmy. I jeszcze są podatki. Jak to wszystko odejmiemy, to wtedy można mówić o tzw. marży, czyli zysku. I ten nie jest tak wysoki, jak się przekazuje. Najczęściej nie przekracza 10 procent. Pomijam fakt, że zysk z inwestycji należy rozłożyć na kilka lat, bo grunt kupujemy o wiele wcześniej.

Dla porównania, przyjrzyjmy się drugiemu uczestnikowi tego rynku, czyli sektorowi bankowemu. Użyjmy tej samej metodologii. Pieniądze, które są pożyczane kupującym mieszkania, to koszt ponoszony przez bank, do którego ten dolicza swoją marżę. Pieniądz kosztuje banki obecnie maksymalnie 5 proc. w skali roku. Natomiast banki udzielają kredytów hipotecznych z oprocentowaniem rocznym 8-8,5 proc. W ostatecznym rozrachunku, biorąc pod uwagę różnice, wychodzi, że banki zarabiają 70 proc.!

I tu dotykamy istoty sprawy. To ten sektor jest głównym beneficjentem systemu. Mimo tego nie obniży swoich marż, lecz trzyma je tak wysoko. Dlaczego? Bo nie potrzebuje tych pieniędzy pożyczać. Mamy do czynienia z nadpłynnością sektora bankowego. Instytucje finansowe nie mają gdzie ulokować tych pieniędzy, więc nie muszą ich taniej nikomu pożyczać. A tymczasem sektor mieszkaniowy boryka się z potwornie wysokim kosztem pieniądza. To jest absurd. Doszło do takiej sytuacji, bo nikt nad tym nie panuje. Potrzebne są systemowe rozwiązania.

Czy nie jest to więc szansa na to, by ceny mieszkań spadły?
Ceny mieszkań nie spadną, ponieważ wszystkie koszty dookoła rosną. Ceny mieszkań rosną, bo drożeją chociażby materiały budowlane, czy grunty. Proszę sobie wyobrazić, że jest cała ich grupa, która w ciągu dwóch ostatnich lat zdrożała nawet o kilkaset procent. Różne aspekty wpływają na ostateczną wartość mieszkań. To także deficyt gruntów budowlanych, przeciągające się postępowania administracyjne. Jest cała masa przyczyn, że w sytuacji, w której mamy większy popyt od podaży, siłą rzeczy rynek sam to wyrównuje. Ceny towarów, w tym przypadku mieszkań, rosną.

To nieunikniony kierunek?
Są działania, które należałoby podjąć, żeby to się zmieniło. Pierwszy obszar, w którym trzeba podjąć radykalne działania, to uruchomienie potencjału tkwiącego w gruntach. Chodzi o to, by spowodować, by ich maksymalna ilość została uwolniona pod budownictwo mieszkaniowe. Obecnie średni koszt zakupu 1 m kw pod budowę kosztuje już co najmniej 1 tys. zł. Dochodzi do tego jeszcze sam koszt realizacji inwestycji. Dziś mieszkania w Olsztynie nie mogą kosztować poniżej 10 tys. zł.

Druga sprawa to legislacja. Od czasu zakupu gruntu do uruchomienia sprzedaży na tym terenie musi minąć 5-6 lat. Na tyle lat zamrażamy pieniądze. A pieniądz to też jest koszt. Ta legislacja jest naprawdę trudna. W języku inwestorów to się nazywa „ścieżka zdrowia”.

Drugi obszar koniecznych do wprowadzenia zmian systemowych, to oparcie rynku mieszkaniowego na długoterminowych kredytach hipotecznych ze stałym oprocentowaniem, nie przekraczającym 4 proc. w skali roku. Wówczas nie będą potrzebne żadne programy dopłat do kredytów z publicznych pieniędzy, a rynek szybko się ustabilizuje.

Wizualizacja ul. Wyszyńskiego/Pstrowskiego

Mimo trudnej sytuacji firma Arbet Investment Group, realizuje i planuje kolejne inwestycje. Które to są?
To m.in. inwestycja Wyszyńskiego/Pstrowskiego. Łącznie planujemy wybudować 142 lokale mieszkalne, które będą dostępne w różnych metrażach - od kompaktowych mieszkań o powierzchni 28 m², idealnych dla singli lub młodych par, po mieszkania o powierzchni 89 m kw. Ta realizacja jest w toku.

Kolejna planowana inwestycja zostanie zlokalizowana na działce przy zbiegu al. Piłsudskiego i ul. Dworcowej(dawny ARPIS). Nabyliśmy ją w 2020 roku i obecnie pracujemy nad koncepcją zagospodarowania terenu o powierzchni ponad pół hektara. Warunki zabudowy pozwalają na realizację budynku mieszkalnego do 10 kondygnacji nadziemnych, z podziemnym parkingiem oraz usługami i handlem na parterze.

Właśnie zakończyliśmy wstępną analizę zagospodarowania terenu o powierzchni 2,4288 ha, będącego własnością naszej spółki, znajdującego się przy ul. Dorantta. Działkę nabyliśmy w 2016 roku, a po dziesięciu latach prac radni w kwietniu bieżącego roku zatwierdzili zmianę miejscowego planu zagospodarowania tej części miasta. Część terenu przeznaczymy być może pod obiekt handlowy, ułatwiający mieszkańcom dostęp do codziennych usług. Pozostała część zostanie wykorzystana na budynek wielorodzinny, co będzie odpowiedzią na rosnące zapotrzebowanie na nowe mieszkania w tej okolicy. Nie wykluczamy też wykorzystania całego terenu pod park handlowy. Ciągle jeszcze analizujemy te wszystkie możliwości.