Andrzej Bogusz: Wszystkie programy mieszkaniowe szkodzą rynkowi

Andrzej Bogusz, prezes deweloperskiego potentata na olsztyńskim rynku, firmy Arbet Investment Group: - Takie programy psują rynek mieszkaniowy za każdym razem. Aktualnie niejasne perspektywy powodują, że strona popytowa jest w totalnym wyczekiwaniu. W konsekwencji doszło do załamania sprzedaży w całej Polsce, w Olsztynie również. Mamy do czynienia z zapaścią. Pojawia się pytanie, jak długo w tej sytuacji firmy wytrzymają, a trzeba wziąć pod uwagę, że ceny i tak nie spadną, bo nie mają z czego spaść. Dzieje się tak, bo koszty budów w ostatnich latach drastycznie wzrosły.

Kto ponosi koszty obsługi rządowych programów?
Konsekwencje tego ponoszą pozostali Polacy, którzy nie skorzystają z takich rozwiązań. Dlaczego? Bo różnicę pomiędzy 8,5, czyli komercyjnym oprocentowaniem kredytu hipotecznego a proponowanym 1,5 proc. dopłaca państwo, czyli my wszyscy. Ten program, jak wszystkie poprzednie, będzie kosztował nas potężne pieniądze. Jego największym beneficjentem jest sektor bankowy. Na tej bazie, analizując wpływ programów mieszkaniowych, bez problemu można się domyślić, że żadne z nich nie będą dostatecznie dobre, bo nie będą stabilizowały rynku. Nie dziwmy się, że dolewanie oliwy do ognia powoduje, że ogień się wznieca.

Dlatego jestem zdeklarowanym przeciwnikiem wspierania rynku mieszkaniowego jakimikolwiek programami. To jest populizm. Jedynie co, to pomagają one opcji politycznej, która w danym momencie rządzi. Politycy chcą zrobić wrażenie na wyborcach. Wymyślają więc programy, które mają niby pomóc tym ostatnim. Dlatego teraz mamy sytuację najgorszą, ponieważ rynek czeka na program, a jednocześnie nie wiadomo, czy jakikolwiek będzie i w jakiej postaci. Chcąc ustabilizować sytuację, potrzeba wyraźnych i konkretnych sygnałów.

Co trzeba zrobić by ustabilizować rynek mieszkaniowy?
Należy wprowadzić mechanizmy, które pozwolą bankom pożyczać pieniądze na długi okres ze stałymi kosztami, czyli stałym oprocentowaniem. I co najważniejsze, to oprocentowanie nie może być wyższe niż 4 proc. Ten poziom to koszt pieniądza, który jest akceptowalny. Powyżej tego progu, rynek mieszkaniowy będzie praktycznie zamierał. Z tym mamy właśnie do czynienia obecnie. A należy pamiętać, że Polacy w porównaniu do innych krajów, mają największą liczbę domów i mieszkań na własność. Na tym polega siła tego społeczeństwa, które jest bogatsze od państwa.

Chcąc kupić mieszkanie, należy zaciągnąć kredyt. Czy to jest opłacalne?
Podstawą funkcjonowania rynku mieszkaniowego jest kredyt hipoteczny. Większość nabywców mieszkań kupuje je za pieniądze pożyczone z banku. Problemem jest jednak to, że polski sektor bankowy nie posiada tzw. długiego pieniądza. Trzeba pamiętać, że banki nie mają własnych pieniędzy. Mają pieniądze, które pożyczają od nas wszystkich w postaci lokat terminowych. By zapłacić nam za nie oprocentowanie, muszą gdzieś zainwestować nasze pieniądze. Jak to robią? Poprzez udzielanie kredytów.

Drugim źródłem pozyskiwania pieniędzy przez banki jest tzw. rynek międzybankowy, na którym pożyczają pieniądze od siebie nawzajem. Sęk w tym, że bank, który pożycza pieniądze klientowi dewelopera na 20, bądź 30 lat, robi to nie na stały procent, tylko na zmienny, ponieważ nie wie, ile będzie go kosztował ten pieniądz za 2 lub więcej lat. W krajach bardziej rozwiniętych niż Polska rynek kredytów hipotecznych opiera się na stałym oprocentowaniu. Bank korzysta z tego pieniądza i wie, ile będzie go kosztował przez 20 lat. Należy pamiętać, że system bankowy sam tych zasad nie stworzy. To jest domena państwa, by stworzyć system kredytów hipotecznych na zakupy mieszkań, oparty na długoterminowym kredycie ze stałym oprocentowaniem. To da się zrobić, tylko trzeba chcieć. Banki tego nie zrobią, bo nie mają w tym interesu. Po co pożyczać taniej pieniądze, jeśli można tak drogo ?

Powszechnie wiadomo, że spadła zdolność kredytowa. Skąd to się wzięło?
Tuż po pandemii koronawirusa, kilka lat temu, odgórnie wprowadzono rekomendację dla banków, która w ciągu jednej nocy doprowadziła do spadku zdolności kredytowej mieszkańców kraju blisko o połowę. Określam to jednoznacznie - to zamach na polską rację stanu. Odcięto Polaków od możliwości uzyskania kredytu z banku, a więc odcięto od tego, co stanowi o sile i mocy tego narodu - czyli własnego dachu nad głową. Dla Polaka dach nad głową jest wciąż istotnym elementem jego życiowych planów. Pytam publicznie - co się stało owej jednej nocy? Bo przecież mieszkańcy mieli następnego dnia wciąż te same dochody i sytuację materialną. Tu się nic nie zmieniło, a ich zdolność kredytowa spadła nagle o 40 proc. Konsekwencje są poważne.

Dziś jeszcze większą zmorą jest zdolność obsługi tego kredytu. Rata jest po prostu za wysoka. Jest tak, bo koszt kredytu hipotecznego w Polsce jest za wysoki. Jeżeli bank chce od naszego klienta 8,5 proc., nie dziwi fakt, że na spłatę kredytu trzeba przeznaczyć miesięcznie 4 tys. zł. A dochodzą do tego jeszcze np. koszty utrzymania mieszkania i odpowiedni poziom życia. To powoduje, że na to wszystko nie starczy z pensji. Mamy błędne koło. Dlatego krytykuję wszystkie programy mieszkaniowe i dziwię się, że żaden rząd w Polsce od 20 lat nie zrobił nic, by wprowadzić mechanizmy umożliwiające bankom pozyskiwanie tańszego pieniądza na długie lata przy jednoczesnym obowiązku udzielania kredytów hipotecznych ze stałym, nie przekraczającym 4 proc. w skali roku oprocentowaniem przez cały okres kredytowania.