Ceny mieszkań w Olsztynie biją rekordy, ale jest światełko w tunelu

Bez większych zmian na rynku mieszkaniowym. Ceny mieszkań są rekordowe i nie zanosi się na to, by wkrótce miało się coś zmienić.

W kwietniu za metr kwadratowy nowego loku w Olsztynie trzeba było zapłacić ponad 11 tys. zł. W porównaniu z kwietniem ubiegłego roku to tylko o 1 proc. więcej, ale trzeba mieć w tyle głowy, że mamy też dużo niższą inflację. Jak podał GUS, w kwietniu inflacja wyniosła 2,4 proc. rok do roku, choć to więcej, bo w marcu wynosiła 2 proc. Skok ten to wynik m.in. wyższych cen żywności, bo wrócił VAT oraz rosnących cen paliw.

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w kwietniu średnia cena metra kwadratowego mieszkania na rynku pierwotnym wyniosła 11 049 zł. Oczywiście najdrożej było w dużych miastach. W Warszawie było to ponad 17 tys. zł metr, w Krakowie – ponad 16 tys. zł, a w Gdańsku – prawie 15 tys zł.

W Olsztynie za metr kwadratowy kawalerki trzeba było wyłożyć średnio 11 944 zł, mieszkania dwupokojowego – 11 546 zł a mieszkania czteropokojowego – 9 693 zł. Są to oczywiście ceny ofertowe, bo jak wynika z praktyki, ceny transakcyjne zwykle są nieco niższe.

Jednak w kwietniu w większości największych miast sprzedaż nowych mieszkań spadła. W Olsztynie w porównaniu do marca spadek ten wyniósł 17 proc. Zdaniem ekspertów złożyło się na to kilka czynników.

Jak tłumaczy Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, jednym z nich może być wygaszenie od stycznia tego roku programu „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”. Przy czym w poprzednich miesiącach deweloperzy jeszcze tego nie odczuli, bo wiele umów deweloperskich zawierały osoby, które dopiero w styczniu i lutym doczekały się pozytywnej decyzji kredytowej. Ponadto być może zapowiedź nowego programu wsparcia kredytobiorców „Kredyt mieszkaniowy #naStart” spowodowała, że część potencjalnych nabywców mieszkań postanowiła poczekać na korzystniejsze warunki kredytowe.

Spadek sprzedaży może być oczywiście również wypadkową zbyt wysokich cen mieszkań. Kupujących po prostu nie stać na stawki, jakie aktualnie proponują deweloperzy.

Jak dodaje Marek Wielgo, w tej sytuacji całkiem prawdopodobne są promocje, których można się spodziewać głównie w mniej popularnych lokalizacjach oraz w przypadku ostatnich niesprzedanych lokali w inwestycjach rozpoczętych przed lipcem 2022 r. Chodzi o to, że już za niespełna dwa miesiące będą one objęte ochroną Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, co wiąże się m.in. z koniecznością odprowadzenia składki ubezpieczeniowej przez dewelopera.

Co dalej? Czy mieszkania będą tańsze? Na to musimy jeszcze trochę poczekać, ale jest nadzieja na spadek cen, a przynajmniej taką daje raport przygotowany przez analityków Banku Pekao.

Jak zauważają analitycy, wzrost cen nieruchomości w Polsce należał do najszybszych w całej UE. Lata 2018-2023 przyniosły 59-procentowy wzrost cen mieszkań nad Wisłą, co plasuje nas wśród takich krajów jak Czechy (63 proc.), Estonia (69 proc.), Litwa (74 proc.) czy Węgry (85 proc.). Dodają jednak, że wysokie wzrosty cen na rynku nieruchomości wiążą się z podwyższoną inflacją CPI – po korekcie o inflację cen towarów i usług konsumpcyjnych mieszkania w Polsce zdrożały o 20 proc. w tym samym okresie.

Jednak to jeszcze nie koniec wzrostów cen nieruchomości w Polsce. Według prognozy analityków, biorąc pod uwagę głównie czynniki makroekonomiczne, transakcyjne ceny nieruchomości sprzedawanych na rynku pierwotnym będą jeszcze rosły do I kwartału 2025 r. i mogą osiągnąć średnio poziom 15,4 tys. zł/mkw. To 14-procentowy wzrost cen względem obecnych poziomów (13,5 tys. zł w I kwartale 2024 r.). Szczyt wzrostów osiągniemy w III kwartale 2024 r. w wysokości prawie 25 proc. rok do roku. W 2-letnim horyzoncie (lata 2024-2025) według prognozy ceny mieszkań wzrosną o 7 proc.

Ale od II kwartału 2025 r. ceny powinny zacząć nieznacznie się obniżać ze względu na ukazujące się z dużym opóźnieniem efekty wysokich realnych stóp procentowych ograniczających popyt na kredyty hipoteczne, rosnącej podaży mieszkań oraz wygaśnięcia wpływu rządowego programu „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”. Barierą dla głębszego spadku cen będzie wciąż wysoki popyt napędzany przez poprawiającą się koniunkturę i utrzymujący się szybki wzrost wynagrodzeń.
Eksperci oszacowali też, że program „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” podbił ceny mieszkań na rynku nieruchomości w zeszłym roku o ok. 5 proc. Jak wynika z raportu, obecnie w Polsce zaledwie 3 na 10 mieszkań jest kupowanych na kredyt (reszta – za gotówkę), co ogranicza rolę kosztów kredytu w kształtowaniu rynku.