Nowy budynek między kamienicami przy Dąbrowszczaków w Olsztynie. Sąsiedzi go nie chcieli, konserwator był przeciwny

Ulica Dąbrowszczaków należała przed wojną do najbardziej ekskluzywnych w Olsztynie. W czasach niemieckich nosiła nazwę ulicy Cesarskiej. Nie bez powodu. Do dzisiaj zresztą jej lokalizacja jest bardzo atrakcyjna — blisko centrum, a mimo to spokojnie, bez miejskiego zgiełku. Ciągnie tu więc nie tylko mieszkańców, ale i przedsiębiorców. Trudno więc się dziwić, że między dwoma zabytkowymi kamienicami powstaje kolejna — nowa. Mówią na nią „plomba”, bo budowana jest „na ścisk”. A że jest wyższa, więc wyrosła mieszkańcom tuż przed ich oknami, zabierając słońce i widok. Cierpi na tym przede wszystkim „willa ze smokami” przy ul. Dąbrowszczaków 6.

— Kiedyś to była działka miasta. Została bardzo dawno temu sprzedana. Przez długi czas nic tu się nie działo. Gdy pojawiła się informacja, że będzie tu budowa, co mogliśmy zrobić? Na swoim kawałku ziemi można robić wiele, ale nie powinno być samowolki. Myślę, że warto porozumieć się z sąsiadami i budować tak, żeby im nie zagrażać. A przez budowę „plomby” obawiamy się o nasz dom, o naszą kamienicę — podkreśla Dariusz Adamiec z zarządu wspólnoty kamienicy Dąbrowszczaków 6. — Martwimy się, że budynek może nie powstawać zgodnie z pierwotnymi planami. I w związku z tym boimy się o swoje bezpieczeństwo. Żeby kamienica była w jak najlepszym stanie, zrobiliśmy remont dachu. Zapłaciliśmy za niego olbrzymie pieniądze, bo to zabytek. Nie mogliśmy podjąć żadnej decyzji bez zgody konserwatora. Teraz dach został uszkodzony. Jedna z belek została przesunięta i pękła. Nie zostaliśmy o tym poinformowani. Odkryliśmy to sami. Od strony ulicy nowy budynek „przyklejony” jest do nas górą. Od podwórza również przylega do naszej kamienicy, ale wzdłuż — od dołu do góry. A między naszą kamienicą a nowym budynkiem miała być przestrzeń. Poza tym w czasie budowy wykopano olbrzymi otwór w ziemi. Przez to zostały odsłonięte nasze fundamenty. Nie jestem budowlańcem, ale wiem, że te fundamenty mają swoje lata i były budowane w zupełnie innej technologii, niż robi się to dzisiaj. Nie mają wzmocnień, co jest niebezpieczne dla mrozu i wody. Fundamenty nie zostały zaizolowane. Gdy woda zamarza, lód jest w stanie rozsunąć każdy kamień. Obawiamy się, jaki wpływ miała zima na naszą kamienicę… Mówimy jednak tu o materii nieożywionej, o którą walczymy. Ale w naszej kamienicy jest też materia żywa. To ludzie. Oni budową martwią się najbardziej — mówi.

I dodaje: — W najgorszej sytuacji są lokatorzy drugiego piętra, których okna wychodzą tylko na jedną stronę. Pod ich oknami, tuż pod parapetem, pojawił się fragment dachu nowego budynku, który został wysypany kamieniami. Gdy zimą spadnie śnieg, będzie topniał i być może zalewał mieszkania. Do tego ściana piętra nowego budynku oddalona jest od ich okien zaledwie półtora metra. Przysłania im światło. Raptem z mieszkań na drugim piętrze zrobiły się ciemne sutereny. Widok z okna to ściana i kamienie poniżej. To też trudniejsza walka z wilgocią.

— Mieszkam tu już prawie 13 lat. Kiedyś mieszkałem na Nagórkach, na parterze 11-piętrowego wieżowca. Było tam jak na dworcu, bo winda chodziła non stop. Na Dąbrowszczaków ruch jest tylko do 16, później spokój. Chciałem zresztą mieszkać w kamienicy. Tu jest inne powietrze niż w bloku. Do tego miałem słoneczne okna… Teraz to słońce mi zabrano. To wpływa na moje samopoczucie. Jestem niespokojny i nie mogę odpocząć we własnym domu. Kiedyś, zanim budowa ruszyła, byłem u siebie szczęśliwy. Teraz czuję się lepiej, gdy wychodzę z domu, niż do niego wracam. Bo wracam do jaskini. Tak odbieram teraz swoje mieszkanie — przyznaje Zbigniew Gwiazda mieszkający na drugim piętrze. — Cały czas czuję napięcie, że ktoś może wejść przez okno. Teraz cały czas widzę budowlańców. Dlatego muszę mieć zamknięte okno, więc nie mogę nawet przewietrzyć mieszkania. Wcześniej w tej przestrzeni czułem się bezpiecznie i swobodnie.

Wcześniej w tym miejscu, gdzie buduje się „plomba”, nic nie było. Był dziki parking.

— Rosły dwa drzewa. Jedno było pomnikiem przyrody i było chronione przez prawo — wspomina Dariusz Adamiec. — Z dziwnych względów jednak uschło. Drugie drzewo zostało ścięte.

Użytkownik wieczysty tego terenu złożył do ratusza wniosek o pozwolenie na budowę w 2012 roku. Mieszkańcy kamienic nie chcieli zabudowy w tym miejscu. Walczyli o to w różnych instancjach, ale przegrali. Ratusz wydał pozwolenie na budowę budynku handlowo-usługowego z mieszkaniem w 2018 roku. Projekt zakładał powstanie budynku o łącznej powierzchni 700 mkw., mający od 3 do 5 kondygnacji, z najwyższym punktem ok. 16 metrów, w niższym ok. 10 metrów. Prace ruszyły wiosną 2023 roku.

— Wydaliśmy decyzję odmowną o pozwoleniu na budowę. Kierowaliśmy się ochroną konserwatorską kamienicy przy ul. Dąbrowszczaków 6. Po to kamienica została wpisana na listę zabytków, aby chronić ją przed czynnikami zewnętrznymi. Uznaliśmy, że budowa budynku tuż obok będzie miała wpływ w zakresie nieodwracalnego zniszczenia elewacji szczytowej. Zwróciliśmy również uwagę na nieuzasadnioną ingerencję w historyczne wnętrze urbanistyczne. Willa przy ul. Dąbrowszczaków 6 była zawsze samodzielnie stojąca, nie była częścią zabudowy pierzejowej — mówi Bartłomiej Skrago z Wojewódzkiego Urzędu Ochrony Zabytków w Olsztynie. — Nasza decyzja trafiła do Ministerstwa Kultury i Dziedzictwa Narodowego, które ją uchyliło i umorzyło postępowanie. W uzasadnieniu ministerstwo stwierdziło, że nowy budynek zostanie wybudowany na innej działce, więc my nie mamy kompetencji materialno-prawnych do wydawania decyzji w zakresie tej inwestycji. Dodano również, że budynek nie będzie stykał się z zabytkową kamienicą. W naszej opinii tak właśnie jest i było to widać już na projekcie. Ministerstwo stwierdziło jednak, że nie nastąpi oparcie elementów konstrukcyjnych nowego budynku o ścianę szczytową willi. Na styku dostawionej przeszkolonej ściany i kamienicy mają znajdować się wyłącznie elementy uszczelniające — silikon, masy plastyczne i uszczelki — nieingerujące w zabytkową elewację.

— Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla miasta Olsztyna informuje, że na wniosek mieszkańców budynków przy ul. Dąbrowszczaków 6 i 7 dwukrotnie została przeprowadzona kontrola budowy ww. budynku 16 listopada 2023 roku i 12 marca 2024 roku (po zrealizowaniu budynku w stanie surowym otwartym). W trakcie przeprowadzonych kontroli stwierdzono, że budowa realizowana jest na podstawie wymaganego pozwolenia na budowę bez istotnych odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego. Za naruszenie przepisów dotyczących BHP podczas wykonywania robót budowlanych kierownik budowy został ukarany mandatem karnym — zauważa inż. Aleksander Lachowicz, powiatowy inspektor nadzoru budowlanego. — W ocenie PINB zgłoszone pęknięcia i zarysowania w budynku nr 6 nie zostały spowodowane budową sąsiedniego budynku. Należy podkreślić, że wskazano je po przeciwnej stronie budynku nr 6 niż ta, po której realizowana jest budowa budynku sąsiedniego. Osoba uprawniona do projektowania bez ograniczeń w specjalności konstrukcyjno-budowlanej po dokonaniu oględzin zgłoszonych rys na ścianie i na nadprożu w lokalu nr 1 oceniła, że te rysy nie zagrażają stabilności budynku nr 6 i bezpieczeństwu osób.

I dodaje: — Staraniem inwestora przed rozpoczęciem budowy ww. budynku udokumentowano stan techniczny sąsiednich budynków nr 6 i nr 7, inwentaryzując występujące wcześniej pęknięcia i zarysowania. Z oceny wpływu realizacji stanu surowego otwartego budowanego budynku handlowo-usługowego na stan techniczny budynków nr 6 i 7 przy ul. Dąbrowszczaków sporządzonej przez osoby uprawnione wynika, że nie stwierdzono negatywnego wpływu na stan techniczny sąsiednich budynków. Inwestor przedłożył dokumenty potwierdzające legalność wycinki drzew. Zarzuty skarżących są więc bezzasadne. W związku z przedstawionymi wynikami przeprowadzonych kontroli PINB dla miasta Olsztyna nie prowadzi postępowania administracyjnego w sprawie budowy ww. budynku. Zgodnie z Kodeksem cywilnym wszelkich roszczeń związanych z budową obiektu budowlanego podmioty mogą dochodzić na drodze postępowania cywilnego przed sądami powszechnymi.

Organy nadzoru budowlanego na podstawie art. 93 Prawa budowlanego są uprawnione do nałożenia grzywny w przypadkach określonych w tym artykule, a na podstawie art. 97 ust. 1 są uprawnione do wnioskowania do samorządu zawodowego o wszczęcie postępowania w sprawie odpowiedzialności zawodowej osób pełniących samodzielne funkcje techniczne w budownictwie.