Szokujące różnice w cenach mieszkań w metropoliach i na obrzeżach miast

W świetle oszałamiających cen nowych mieszkań w największych miastach, perspektywa zakupu staje się niezwykle wymagająca. Jednakże na obrzeżach tych metropolii, rzeczywistość finansowa wygląda zupełnie inaczej. Tutaj, nowe mieszkania oferowane przez deweloperów są średnio o jedną trzecią tańsze, a nawet o blisko połowę jak w przypadku Krakowa. W raporcie opublikowanym przez portal RynekPierwotny.pl przeanalizowano ofertę deweloperów operujących w okolicach dziesięciu dużych miast.

W samych metropoliach ceny mieszkań osiągnęły poziom, który stawia wielu potencjalnych nabywców w trudnej sytuacji: albo wynajem mieszkania w lokalizacji, gdzie zakup wymarzonego lokum jest poza zasięgiem finansowym, albo przeprowadzka do jednej z miejscowości otaczających metropolię. Dane z obszernych zbiorów danych portalu RynekPierwotny.pl wskazują, że mieszkania w tych obszarach wciąż są znacznie bardziej dostępne cenowo. Jak to wygląda dokładnie w największych miastach i ich okolicach?

Najbardziej ekskluzywną metropolią bez wątpienia jest Warszawa, gdzie w lutym tego roku średnia cena za metr kwadratowy mieszkań oferowanych przez deweloperów przekroczyła 17 tysięcy złotych. W Krakowie średnia cena przekroczyła pułap 16 tysięcy złotych, a w Trójmieście - 15 tysięcy złotych. Najniższe ceny, średnio poniżej 10 tysięcy złotych za metr kwadratowy, są w Bydgoszczy. Nieco wyższe ceny obowiązują w Olsztynie, Łodzi i Lublinie, gdzie za metr kwadratowy nowego M trzeba zapłacić około 11 tysięcy złotych.

Tymczasem w okolicach tych metropolii nowe mieszkania oferowane przez deweloperów są średnio o jedną trzecią tańsze. Różnice mogą być jednak znacznie większe. Na przykład w okolicach Krakowa średnia cena za metr kwadratowy mieszkań jest niższa niż w samym mieście nawet o 46 procent. Podobne różnice, sięgające nawet 40 procent, występują w aglomeracjach warszawskiej, wrocławskiej, lubelskiej i poznańskiej.

Co jest przyczyną tak dużego rozstrzału w cenach? Kluczową rolę odgrywają podaż i cena gruntów. Jednakże nie jest to jedyny czynnik. W miejscowościach otaczających największe miasta grunty są po prostu znacznie tańsze. Należy również zauważyć, że w lokalizacjach podmiejskich dominują mieszkania z segmentu popularnego. Natomiast w metropoliach średnie ceny metra kwadratowego są zawyżane przez bardzo drogie mieszkania z segmentu premium, wprowadzane na rynek przez deweloperów z myślą o zamożnych nabywcach.

Z tego względu, coraz więcej młodych ludzi, którzy muszą sięgać po kredyt, decyduje się na zakup mieszkania w lokalizacjach podmiejskich. Dla nich często maksymalną kwotą, jaką mogą sobie pozwolić, jest 500 tysięcy złotych - ocenia Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Co wybierają Polacy? Zgodnie z danymi tego portalu, mieszkania dwupokojowe cieszą się dużą popularnością. W Warszawie za takie mieszkanie trzeba obecnie zapłacić średnio około 767 tysięcy złotych. Natomiast na obrzeżach miasta średnia cena wynosi około 498 tysięcy złotych. W Krakowie deweloperzy wymagają średnio 737 tysięcy złotych za mieszkanie dwupokojowe, podczas gdy za miastem cena ta spada do niespełna 400 tysięcy złotych. Różnica jest więc znaczna!

Oczywiście, część osób wybiera mieszkania na obrzeżach miasta ze względu na większą przestrzeń. Dysponując kwotą 767 tysięcy złotych, można bez problemu kupić czteropokojowe mieszkanie w okolicach Warszawy. Jednakże zarówno w obrębie danego miasta, jak i jego aglomeracji, ceny mieszkań są bardzo zróżnicowane. Oznacza to, że na przykład w ścisłym centrum Warszawy średnia cena mieszkań oferowanych przez deweloperów przekracza 38 tysięcy złotych za metr kwadratowy, podczas gdy na obrzeżach miasta, głównie w dzielnicach takich jak Wesoła, Wawer czy Białołęka, cena ta spada do średnio poniżej 13 tysięcy złotych za metr kwadratowy.

W okolicach Warszawy można znaleźć mieszkania nowe przeciętnie za 8,5 tysięcy złotych za metr kwadratowy (na przykład w Mińsku Mazowieckim), ale również takie, które kosztują średnio 10-11 tysięcy złotych za metr (w Pruszkowie, Legionowie czy Piasecznie). Zdarza się nawet, że na obrzeżach miast nowe mieszkania mogą być droższe niż w samym mieście. W tym przypadku kluczową rolę odgrywają infrastruktura, bliskość przedszkoli, szkół, punktów usługowych i sklepów. W miejscowościach podmiejskich infrastruktura może być słabiej rozwinięta, co przekłada się na niższe ceny mieszkań.

Szczegółowy obraz sytuacji na rynkach mieszkaniowych przedstawia struktura cenowa oferty deweloperów. W okolicach Warszawy, 28 procent ofert dotyczy mieszkań o cenie poniżej 9 tysięcy złotych za metr kwadratowy. W samym mieście tak niskich cen praktycznie już nie ma. Ponadto, ponad 90 procent mieszkań w ofercie kosztuje więcej niż 12 tysięcy złotych za metr kwadratowy. W miejscowościach otaczających stolicę przeważają mieszkania poniżej tej ceny, a tylko 13 procent przekracza tę kwotę - podsumowują autorzy raportu.

Wobec tych danych, wybór między życiem w metropolii a osiedleniem się na jej obrzeżach staje się kwestią zarówno finansową, jak i związaną z preferencjami dotyczącymi jakości życia. Dla niektórych, możliwość posiadania przestronnego mieszkania w spokojniejszej okolicy na obrzeżach miasta może być bardziej atrakcyjna, podczas gdy dla innych centralna lokalizacja w metropolii jest nie do przecenienia.

Raport RynekPierwotny.pl rzuca światło na te rozbieżności cenowe, stawiając pytanie, jak dalece są one związane z lokalizacją oraz jakie czynniki wpływają na ceny mieszkań w różnych częściach kraju. Ostatecznie, decyzja dotycząca zakupu mieszkania nie jest wyłącznie kwestią liczby, ale również jakości życia i preferencji indywidualnych nabywców.

źródła: RynekPierwotny.pl, interia