Przyszłość Olsztyna: Czy warto się niepokoić w 2024?

Co się działo na rynku nieruchomości w 2023 roku

Z rynkiem nieruchomości związany jestem od wielu lat, jako samorządowiec, były wójt Purdy, urbanista i dyrektor olsztyńskiego oddziału biura Investor Nieruchomości. Wszelkie aspekty prawne związane z nieruchomościami i wszelkie zawiłe historie po takim czasie nie są mi straszne. Uwielbiam pomagać w trudnych sprawach związanych z darowiznami, sprawami spadkowymi, przekształceniami gruntów czy w obliczu długów związanych z nieruchomością. Sytuacja na rynku jednak wciąż często mnie zaskakuje. Miniony rok był dla nas wszystkich właśnie rokiem niespodzianek.


Piotr Płoski

Szczególnie jeśli mamy na myśli rynek mieszkaniowy, który jest wrażliwy na sytuację gospodarczą. Chcąc nie chcąc – zakładaliśmy stagnację. Wysokie stopy procentowe i rygorystyczne warunki kredytowania, połączone z niewielkim wzrostem dochodów, zgodnie z logiką miały spowodować drastyczne ograniczenie popytu mieszkaniowego, sięgając poziomów nieosiągniętych od czasu globalnego kryzysu finansowego w 2008 roku. Wielu deweloperów, przewidując spowolnienie, zdecydowało się na wstrzymanie swoich inwestycji, minimalizując liczbę nowych mieszkań wprowadzanych na rynek. Nasze prognozy zderzyły się jednak z rzeczywistością już na początku 2023 roku. Pierwszym sygnałem było zauważalne zainteresowanie mieszkaniami na rynku pierwotnym przez potencjalnych beneficjentów programu dopłat do kredytów „Bezpieczny kredyt 2%”, który został ogłoszony przez rząd w grudniu 2022 roku. Decyzja Komisji Nadzoru Finansowego łagodząca warunki udzielania kredytów zwiększyła zdolność kredytową i otworzyła drzwi do zakupu mieszkania przez wiele osób.

Wpływ „Bezpiecznego kredytu 2%”

W momencie wprowadzenia programu dopłat w połowie roku, banki zalała fala wniosków. Liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych z rządowym wsparciem przekroczyła podobno 60 tysięcy do końca 2023 roku. W międzyczasie, tuż przed wyborami, Narodowy Bank Polski wręcz zaskakująco obniżył stopy procentowe, co jeszcze bardziej napędziło popyt kredytowy. Wobec słabej sprzedaży pod koniec 2022 i na początku 2023 roku większość chciała wykorzystać swoje pięć minut – zarówno sprzedający jak i beneficjenci programu. Co z tego wynikło? Ceny nieruchomości wzrastały z dnia na dzień, mieszkania w mniej pożądanych lokalizacjach zaczęły osiągać ceny transakcyjne takie, jak dotychczas te w topowych lokalizacjach. Dostępność mieszkań malała, a liczba potencjalnych kupujących rosła.

Spontaniczność decyzji

Gdy wymienialiśmy się w biurze spostrzeżeniami na temat sytuacji na rynku, często zwracaliśmy uwagę na temat spontaniczności decyzji o chęci nabycia mieszkania. Nierzadko mieliśmy do czynienia z osobami, które zgłaszały się do nas, poszukując nieruchomości, a decyzję o tym, że to czas na zakup własnego lokum, podejmowali z dnia na dzień. „Nigdy nie wiadomo, ile to potrwa i na ile wystarczy” – to zdanie pojawiało się nagminnie, zarówno w czasie rozmów z klientami, jak i z osobami z branży. Szczególnie zauważalne było poruszenie wśród ludzi młodych, często u progu dorosłości, które jeszcze kilka miesięcy wcześniej nie miałyby szans na pozytywną decyzję kredytową.

Kredyt nie tylko dla Polaków

Wybuch wojny na Ukrainie miał wpływ na wiele dziedzin życia nie tylko jej obywateli, ale także Polaków. O ile w 2022 szczególnie zauważalne zmiany nastąpiły na polskim rynku najmu, o tyle 2023, obserwowaliśmy poruszenie na rynku sprzedaży. Biorąc pod uwagę ilu klientów pochodzących z Ukrainy obsługiwaliśmy i obsługujemy, mamy wrażenie, że niekończący się konflikt w granicach własnego kraju i towarzyszące temu „życie na walizkach” wywołało u wielu chęć nabycia czegoś swojego, a więc miejsca, w którym mogliby czuć się bezpiecznie, a jednocześnie, do którego zdążyli już się przyzwyczaić. Co ciekawe, nierzadko zakup ten finalizowany był przy pomocy Bezpiecznego kredytu 2%. Prawdopodobne wydaje się więc założenie, że tendencja do zakupu nieruchomości przez Ukraińców w 2024 roku, przy pomocy kredytów, bądź własnych źródeł finansowania, będzie wzrostowa.

Jaki jest olsztyński rynek nieruchomości

Interesujący. To pierwsze, co przychodzi na myśl, analizując nasze okolice. Nie da się ukryć, że zarówno rynek najmu jak i rynek sprzedaży prezentuje ceny, których do tej pory nie obserwowaliśmy przy jednoczesnym niewielkim wzroście wynagrodzeń. Mimo to coraz częściej w Olsztynie pojawiają się inwestorzy z większych miast, takich jak Warszawa, Gdańsk czy Poznań, szukając mieszkań do zakupu. Czym jest to spowodowane? Olsztyn pomimo wzrostów cen sprzedaży wciąż prezentuje relatywnie niskie ceny. Znacząco za to wzrastają jednak koszty najmu, stając się często porównywalnymi do tych, występujących w innych miastach (szczególnie miastach akademickich). Oznacza to zdecydowanie wyższą stopę zwrotu. Można uznać, że inwestycje w Olsztynie po prostu się opłacają.

Co przyniesie rok 2024

Pouczeni doświadczeniem prognozy formułujemy z ostrożnością. Musimy pamiętać, że ubiegły rok był rokiem wyborów, a co za tym idzie – obietnic wyborczych. Deklarowano praktycznie wszystko – od budowy tysięcy mieszkań przez samorządy po dopłaty dla najemców i kredyty z oprocentowaniem 0%. Ostateczne kształtowanie się tych planów zależeć będzie od tego, jak nowa władza zinterpretuje swoje obowiązki, a to pozostanie zagadką przez kolejne miesiące. Pamiętajmy, że w tym roku również czekający nas wybory: samorządowe i do parlamentu europejskiego, co oznacza nowe obietnice i niekontrolowane zmiany. Informacje posiadane na tę chwilę, między innymi wstępne założenia nowego programu kredytowego, to za mało, aby móc na ich podstawie przewidywać jak będzie wyglądać nadchodzący rok w nieruchomościach, dlatego możemy ewentualnie skupić się na posiadanych informacjach. Zakłada się, że w 2024 roku liczba oddanych do użytku nowych mieszkań będzie najniższa od wielu lat. Jednocześnie wprowadzane programy rządowe, rosnące ceny najmu oraz – jak choćby w przypadku uchodźców z Ukrainy – przywiązanie do miejsca zamieszkania, wywołują chęć posiadania czegoś na własność. Możemy więc spodziewać się rosnącego popytu przy jednoczesnym spadku podaży. Czy więc ceny nieruchomości spadną? Z ekonomicznego punktu widzenia spaść nie powinny. Wręcz przeciwnie, na chłopski rozum powinny wzrosnąć. Rynek nieruchomości jednak nie raz już zaskoczył i może tym razem zaskoczy ponownie.