Mieszkania na Warmii i Mazurach jeszcze nigdy nie były tak drogie

Rządowy program „Bezpieczny kredyt 2 proc.” rozgrzał rynek mieszkaniowy, bo ceny mieszkań wystrzeliły w drugim półroczu ubiegłego roku. Jednak dzięki kredytowi z dofinansowaniem duża grupa osób mogła zrealizować marzenie o własnych „czterech kątach”. Niestety to już przeszłość, bo program został zawieszony. Powód jest jeden — brak pieniędzy.

— Ustawowe limity wydatków na dopłaty do bezpiecznego kredytu 2 proc. zakładały, że wsparciem w latach 2023 i 2024 może być objęte ok. 50 tys. kredytów. Do 21 grudnia 2023 r. podpisano ok. 55,8 tys. umów kredytowych — podało w komunikacie Ministerstwo Rozwoju i Technologii. — Oznacza to, że łączne środki na bezpieczny kredyt 2 proc. na lata 2023-2024 zostały wyczerpane i z początkiem nowego roku konieczne jest wstrzymanie przyjmowania nowych wniosków przez banki uczestniczące w programie. Jednocześnie ministerstwo zapewniło, że wszystkie wnioski złożone do końca 2023 roku zostaną rozpatrzone.

Czy to koniec tak dobrego kredytu? Otóż nie. Ministerstwo Rozwoju i Technologii prowadzi bowiem prace nad nową formułą wsparcia kredytobiorców.

— Naszym celem jest to, by nowy instrument był z jednej strony bardziej atrakcyjny dla osób o niższych dochodach i większych rodzin, z drugiej, by ograniczał jego nadużywanie przez osoby, których wysokie zarobki pozwalają na uzyskanie kredytu w zwykłej ofercie rynkowej — podkreśliło MRiT. — Istotnym założeniem jest także mniejsza presja na rynek mieszkaniowy i związany z tym wpływ na wzrost cen oraz precyzyjnie adresowana pomoc państwa.

Nową formułę programu mamy poznać na początku tego roku.

Rządowy program, który został uruchomiony na początku lipca 2023 roku, miał zmniejszyć głód mieszkań w Polsce (o kredyt mogły się ubiegać osoby, które nie ukończyły 45 lat i w maksymalnej kwocie 600 tys. zł). Bez wątpienia program otworzył wielu drogę do własnego lokum, ale zarazem podbił ceny mieszkań. Co było zresztą do przewidzenia, bo nagle pojawili się nowi klienci, a na rynku nie przybyło — jak z dotknięciem czarodziejskiej różdżki — mieszkań. Trzeba przynajmniej roku, by postawić budynek. Dlatego ceny lokali wystrzeliły. Jednak zawieszenie rządowego programu to zła wiadomość.

— Szczególnie dla młodych ludzi, którzy marzyli o własnym mieszkaniu — mówi Piotr Płoski, agent biura nieruchomości w Olsztynie. — Natomiast, gdy idzie o rynek nieruchomości, to ceny lokali powinny spaść, bo były nadmiernie wywindowane w związku z pojawieniem się 2 proc. kredytu i nową grupą klientów, którzy uzyskali zdolność kredytową. A przynajmniej ceny nie powinny rosnąć w tak dużym tempie jak to było. W mojej ocenie ceny mieszkań nie odzwierciedlały kosztów poniesionych na ich budowę.

Zdaniem agenta mieszkania w Olsztynie zdrożały w ciągu roku o ok. 20 proc. — To bardzo dużo — zauważa. — Za sprawą 2 proc. kredytu nie było nieruchomości na rynku, które się nie sprzedawały, chyba że ich wartość była bardzo przeszacowana albo były w bardzo złym stanie.

Jak podaje portal RynekPierwotny.pl, średnie ceny mieszkań w Olsztynie w stanie deweloperskim w grudniu ubiegłego roku wynosiły 12 471 zł za mkw., co oznacza wzrost rzędu 24 proc. rok do roku, a także wzrost o 1 proc. w stosunku do listopada.

Z danych portalu wynika, że w ciągu roku najbardziej zdrożały u deweloperów mieszkania dwupokojowe, bo średnie ceny takich mieszkań w Olsztynie w stanie deweloperskim w grudniu 2023 roku wynosiły 14 461 za mkw. To oznacza wzrost o 30 proc. rok do roku, choć niewielki, bo 1-procentowy spadek w stosunku do listopada. Z kolei średnie ceny mieszkań 3-pokojowych w Olsztynie w stanie deweloperskim w grudniu wynosiły 11 357 zł za mkw., co oznacza wzrost rzędu 21 proc. rok do roku, a także wzrost o 1 proc. w stosunku do listopada.

Za to tanieją kawalerki. Dużo mniejsze zainteresowanie nimi wynika z tego, że młodzi ludzie, decydując się już na wzięcie kredytu, szukają większych lokali z myślą o tym, że kiedyś rodzina się powiększy. W grudniu średnie ceny kawalerek w Olsztynie w stanie deweloperskim wynosiły 13 460 zł za mkw., co oznacza spadek o 5 proc. rok do roku.

Patrząc na ceny, trzeba też pamiętać, że to są ceny ofertowe, a nie rzeczywistych transakcji, bo te są zwykle nieco niższe.

Taniej jest oczywiście na rynku wtórnym, tu dla Olsztyna jeden z serwisów podaje średnią cenę 8,6 tys. zł za mkw.

— Ale o rzeczywistej cenie sprzedaży tak naprawdę decyduje lokalizacja, wielkość i standard lokalu — zauważa Piotr Płoski.

Oczywiście najdrożej w Polsce jest w Warszawie, gdzie średnie ceny mieszkań w stanie deweloperskim w grudniu wynosiły 16 734 zł za mkw. Za stolicą znalazł się Kraków (15 560 zł) i Gdańsk (15 058 zł). We wszystkich największych miastach ceny mieszkań wzrosły co najmniej o 15 proc. w porównaniu do grudnia zeszłego roku. A największy skok był Gdańsku, bo aż o 28 proc.

Co czeka nas w tym roku na rynku mieszkaniowym, w który wchodzimy wszak z nowym podatkiem, który ma zapobiec hurtowemu kupowaniu mieszkań przez inwestorów, w tym duże fundusze? Teraz trzeba będzie zapłacić podatek w wysokości 6 proc. od zakupu szóstego i kolejnego mieszkania, ale w jednej inwestycji. A przez jedną inwestycję należy rozumieć, np. jeden budynek lub kilka budynków wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej.

Trudno o prosta odpowiedź na to pytanie, bo droga do własnego mieszkania w Polsce nigdy nie była usłana różami, ale na pewno uspokojenie i stabilizacja na rynku mieszkaniowym uczyniłyby tę drogę mniej ciernistą. Najważniejsze pytanie brzmi: czy mieszkania potanieją? Tu wiele będzie zależeć od stanu gospodarki, od tego, jak będzie wyglądać nowy rządowy program mieszkaniowy.

Według nieoficjalnych ustaleń money.pl na nowy program, który zastąpi „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, rząd planuje przeznaczyć co najmniej 400 mln zł. Szczegóły mają być ogłoszone dziś na konferencji prasowej.

Andrzej Mielnicki